이번에 알려드릴 물건은 관악구 봉천동에 위치한 약수빌라 302호에 대한 사례입니다. 모두들 이 건에 대해서 자세히 읽고 나시면, 아이고 이런 물건 좀 소개해 주세요라고 할 겁니다. 하지만, 좋은 물건이란 건 우릴 기다려 주지 않습니다. 계속 지켜보고 조사하는 과정에서 한 건 한 건 내 눈에 보이게 되는 것이죠. 이 물건은 대지가 약7.14평이고, 건평은 13.56평입니다. 제가 매입할 당시에 감정가격은 6800만원이고, 최저가격은 2280만원이었습니다. 제가 낙찰을 받은 금액은 3110만원이었습니다. 겉으로 힐끗 보기에도 참 잘 샀다는 생각이 드는 물건입니다. 이때 당시 시세는 7200만원에서 8000만원 정도 했었습니다. 전세금은 약5000만원 수준 이었습니다.

당시에 제 수중에 약3000만원 정도 가지고 있었습니다. 저는 과거나 지금이나 투자를 할 때 통장에 돈을 절대로 그냥 놔두지 않습니다. 돈이 들어오면 그 즉시 최대한 빠른 시간 내에 투자할 물건을 찾아서 잡아 버립니다.

대다수 투자자들은 따로 좋은 때를 기다려서 좋은 물건을 잡겠다는 생각을 하기도 하는 모양입니다만, 그런 방식은 자신의 미래를 우연적 요소에 기대는 별 신통치 않는 투자방식임을 말씀드립니다.

통장에 돈이 머무르는 시간이 길면 길수록 돈이 가지는 생산력을 떨어뜨리는 것 이외에 다른 역할을 하지 않는다는 것을 기억하세요. 투자자들을 상담하다보면 통장에 돈을 모셔놓고선 별다른 방법을 강구하지 않는 경우를 자주 봅니다. 그런 사람들의 공통점은 소심한 성격에 고집이 세고 아둔하며 도대체 진취적인 열정을 찾아 볼 수 없다는 겁니다.

의심스러운 선순위 세입자

당시 투자할 물건이 있나 찾던 중 최저가격이 2천만원대 빌라가 눈에 띄었습니다. 이 물건의 등기부 분석은 최초 근저당권자가 2001년 경인북부수협이고 임차인은 1998년 4월 23일 김병욱과 2003년 5월28일 김정임이 있었습니다. 권리분석 상 근저당권자보다 앞선 김병욱은 확정일자가 근저당권자 보다 빠르고, 배당요구를 했을 경우 낙찰자가 인수할 금액이 없을 겁니다. 그런데, 김병욱이라는 사람은 전입신고만 되어 있고 확정일자는 없으며 배당요구도 하지 않았더군요.

그래서, 김병욱은 자연스레 선순위 임차인이 되었고 그러다보니 김병욱의 임차보증금이 얼마가 되든지 낙찰자는 추가적으로 부담해야 하는 형국이 되어 버렸습니다. 낙찰자들은 이런 염려 때문에 선뜻 입찰을 하지 못한 것이죠.

아마도 여러분들도 이런 물건을 인터넷으로 접하게 되면 당연히 포기할 겁니다. 대체로 이렇게 문제가 있는 물건을 쉽게 포기하는 사람을 보고 <권리분석을 잘하는 사람>이라고 하더군요.

하지만, 조금만 더 깊이 생각해 보면 돈이 되는 길을 찾아낼 수 있습니다.

우선, 이 집의 평수는 14평 정도 됩니다. 방은 3개이고, 집주인과 방1칸을 쓰고 있는 김정임씨가 있고요. 그런데, 여기에 또 다른 세입자 김병욱이란 사람이 살고 있다고 보는 것이 맞는 것일까요? 방3개짜리 좁은 빌라에 3가구가 산다는 것은 상식적으로 납득하기 어려운 점이 있습니다.

그리고, 또 하나 세입자 김정임은 권리신고를 법원에 했습니다. 김병욱은 권리신고와 배당요구도 하지 않았습니다. 상식적인 선에서 다시 한 번 생각해 봅시다. 여러분이 세입자라면 법원에서 권리신고를 하라고 통보를 받으면 무시할 수 있겠습니까? 아니면, 서둘러서 신고를 하려고 할까요? 저라도 당연히 서둘러서 신고할 겁니다. 그런데, 김병욱은 그런 행위를 하지 않았습니다. 의심이가는 그런 물건인 셈이죠.

또 한 가지 점에서 살펴볼까요? 이 집의 전세금 수준은 약5000만원 정도입니다. 김병욱이라는 사람이 전입할 당시에 전세금은 그 보다 더 낮았을 겁니다. 그런데, 방1칸을 임차한 김정임은 500만원에 살고 있으니 설령 소유자가 큰방을 김병욱에게 세를 내주었다고 하더라도 절대로 2000만원이 되지는 않을 것이란 말이죠.

만일 5000만원 짜리 계약서를 제시하면 소송이라도 불사할 각 오를 가지고 투자를 해야 하겠지만, 드문 일이기에 확실하게 처리하는 길은 세입자 김병욱을 직접 만나서 물어보는 일이었습니다.

하늘은 스스로 돕는 자를 돕는다.

약수빌라의 매매와 전세시세를 조사한 후 이제 남은 것은 현장에 가서 김병욱을 만나는 일이었습니다. 그래서, 바로 물건지에 찾아 갔습니다. 초인종을 누르자 안에서 인기척이 나고 소유자의 부인이 문을 열었습니다. 김병욱씨를 만나러 왔다고 하자, 그 아주머니의 눈빛이 흔들리더군요. 흔들리는 눈빛과 태도가 김병욱은 여기에 살지 않는다는 것을 말해 주더군요. 하지만, 그 느낌만가지고는 입찰할 수 없는 노릇입니다. 그래서, 재차 물어봤습니다. 여기 임차인인 김병욱씨를 만나려고 왔으며 집주인 아주머니는 김병욱씨와 얼마로 계약했느냐고 말입니다.

말을 얼버무리는 아주머니를 보고 있는데 문 바로 앞방에서 어떤 남자가 소리를 치더군요. 문을 열어보니 집주인의 아들인데, 대낮에 잠을 자고 있었습니다. 그 친구 말이 왜 엄마는 다른 사람을 속이느냐면서 이따가 동사무소에 가서 직권말소를 시키겠다는 것이더군요.

이로써 모든 것이 명백해 진 것이죠. 제가 문을 열고 그 아들에게 명함 하나를 건네고, 낙찰에 도움을 줄 경우 이사비용을 다른 케이스보다 더 주겠다고 했습니다. 물론, 그 친구 전화번호도 받았습니다.

며칠 후 그 아들을 회사로 불러서 직권말소를 신청했느냐고 물었고 세입자 김정임에 관한 내용도 알게 되었습니다. 이쯤 되니 저에게 고민은 경매투자보다는 입찰기일 전에 매매로 사버리는 것이 어떨까? 였습니다.

그래서, 매매로 사기 위해서 은행 담당직원과 가압류채권자에게 전화를 걸어서 채권협상을 시도해 봤습니다. 은행직원은 채권금액을 절대로 한 푼도 깎을 수 없다고 하더군요. 가압류권자는 사채업자인데 600만원 중 300만원만 받고 소멸해달라고 하자 거절을 했습니다. 결국 등기상에 있는 채권금액을 다 주고라도 매입 하려고 집주인에게 이사비용을 400만원 줄 테니 매매계약에 협조해 달라고 했습니다.

어차피 누군가 낙찰을 받게 되면 이사비용을 받는 것 이외엔 달리 방도가 없는 사람들이었기에 이사비용을 평상시보다 좀 더 생각해 주고 매수를 하려고 했던 것이죠.

그런데, 집주인 아주머니가 불성실해서 전화를 잘 받지 않는데다가 집주인 아저씨가 사망한 이후 상속등기도 안 되어있는 상태에서 회사 명의로 매입하는 것은 등기 절차상 시간도 걸리고 그 시간 동안 또 다른 채권자가 압류와 가압류를 들어올 수도 있으며, 집주인 아주머니가 서류절차에 순조롭게 협조할 것처럼 보이 질 않아서 이 방식은 접어 버렸습니다.

그래서, 결국은 깨끗하게 낙찰을 받기로 결정했고 당일 3110만원에 입찰해서 낙찰되었습니다. 저를 포함해서 2명이 입찰을 봤습니다. 이 물건을 낙찰 받지 못하면 배가 아플 것을 고민했지만, 결국은 낙찰되었습니다.

이 물건은 약1달 전부터 조사를 하고 관련 서류를 손에서 떼지 않고 들고 다녔던 물건입니다. 반드시 잡아야 하는 물건이었습니다. 그 1달 동안 가압류권자를 설득도 해보고 집주인 아들에게 이사비용을 주는 대가로 각서도 쓰게 하기도 하며 채권은행도 좀 더 저렴한 금액으로 경매취소를 해달라고 접촉을 해보는 등 정말로 다양한 방법을 다 사용해 봤습니다.

일등공신에게 이사비용을 더 주다.

제가 이 물건을 잡을 때는 다음과 같은 생각을 가지고 투자를 했습니다. 이 물건지 인근에는 거의 모두 다 아파트로 변해있는 상황이었기에, 매입한 후 언제가 될지는 모르지만 개발이 될 때까지 그냥 무한정 가지고 있겠다고 말입니다. 몇 달 전에 다시 조사를 할 기회가 있었는데 현재 개발얘기가 살살 흘러 다닌다고 하더군요.

이렇게 좋은 물건을 낙찰 받기까지 일등공신은 소유자의 아들이었는데요. 김병욱이 임차인이 아니라는 사실을 알려주었기 때문입니다. 만일 정확하게 알지 못하는 상황이었다면 대충 감으로 투자를 할 수는 없었을 겁니다.

저의 경우 통상 명도합의금조로 100만원 이상을 주지 않습니다. 더구나, 이렇게 작은 약수빌라를 비우는데 명도합의금이라면 50만원 정도 이사비용을 지급했을 겁니다. 그런데, 이 경우엔 200만원을 처음부터 제시했고 나중에도 흔쾌히 지급했었습니다.

좋은 정보를 준 것 때문에 저는 수천만원 이상을 벌었기 때문이죠. 원 소유자는 사망하고 어머니와 혼자살고 있는데다가 어디로 딱히 갈 만한 곳이 없었기 때문에 좀 더 지급했던 것이죠. 당시 약 간 주눅이 들어있는 그 아들에게 나중에 경매를 배워 볼 생각이 있으면 찾아오라고 명함을 줬던 것으로 기억됩니다.

부동산은 사놓으면 저절로 오르기도 한다.

경매시장은 원래가 부동산의 도매시장입니다. 그렇기에 처음에 살 때부터 시세차익을 보기도 하지만, 사놓고 나면 향후에 추가적으로 상승하기도 합니다. 즉 2중적인 이익구조를 가지고 있다는 말이죠.

약수빌라를 낙찰 받은 금액은 3110만원이고 세금 포함하고 이 사비용으로 지급한 것까지 합해도 3500만원 정도 들었습니다. 명도를 끝내고 나서 도배와 장판, 전등을 다 갈아 끼우고 방문과 대 문짝을 페인트로 칠했습니다. 원래 집을 낙찰 받으면 간단한 수리비용 지출을 염두에 두어야 합니다. 특히 지은 지 오래된 건물의 경우에는 도배와 장판은 기본이고 추가적으로 전기조명도 교체의 대상이 됩니다.

본건의 경우에는 나름 오래되고 관리를 잘 하지 않은 빌라였습니다. 그래서, 화장실문짝이 낡아서 보기 흉했습니다. 문짝을 개보수하고 전체 방문과 빌라대문까지 페인트로 칠해 버렸습니다. 물론 제가 직접 했습니다. 초창기에 청소부터 페인트까지 모두 다 직접 했을 때의 추억을 되살려보는 좋은 기회였습니다.

그리고 나서, 전세를 내놓았고요. 전세5000만원에 계약하여 투자한 돈을 모두 다 회수했습니다. 몇 개월 전에 인근 부동산 업소에 알아보니 현재 전세가격은 8000만원이고, 시세는 1억6천만원 정도 한다고 합니다.

매입당시 시세는 8000만원 정도였으니 딱 두 배 오른 셈이죠. 그리고, 재개발 얘기가 솔솔 흘러나온다고도 합니다. 2008년에는 전세금을 8000만원까지 올리려고 했는데, 세입자가 어렵다며 사정을 하기에 1000만원만 올려서 조정해 주었습니다.

원래 시중의 전세시세에 맞춰야 저에게 이익이나, 저의 목적은 투자차익이다 보니 전세금을 올리는데 안달이 날 이유가 없었기 때문입니다.

이 물건은 매입당시부터 향후 재개발을 목적에 두었으며 당시 마음가짐은 집이 무너질 때까지 보유하겠다는 거였습니다. 약2년이 넘는 기간 동안에 시세가 2배 이상 상승했던 물건입니다. 전세금으로 저의 투자원금을 모두 회수하여 이 집에 투자된 돈을 단 한 푼도 없는 물건이기도 하고요. 여러분이 보기에도 매우 좋은 물건이라고 판단할 겁니다.

이 투자에서 배워 볼만한 점은 어떤 물건이든 간에 의혹이 생긴다면 바로 포기해버리지 말고 반드시 조사를 해보라는 겁니다. 돈은 날개가 달렸다고들 합니다.

날개 달린 새를 하나 잡으려고 해도 바쁘게 뛰어다녀야 하는데 눈에 보이지 않게 날아다니는 돈을 잡기 위해선 어떤 노력을 해야 할까요?

남과 같으면 잘나봐야 남들 되는 수준에 그칠 겁니다. 남보다 잘나려면 남들과 다른 안목과 철학이 필요합니다. 명심하세요.