계속해서 싼 물건들의 투자사례를 보셨습니다. 위에 두 사례, 낙원빌라와 삼성동 지하상가는 둘 다 경매투자 초창기에 매입했던 것들입니다. 사실 소액투자 물건들은 무지하게 많습니다만, 지면의 한계 상 모두 다 할 수는 없기 때문에 그 중에서 교육효과가 좋을 것 같은 물건만 몇 개 소개합니다. 이번에 소개할 것은 부여 홍산면 남촌리에 소재하는 108평 나대지입니다.

유행 따라 가벼운 마음으로 매입한 나대지

당시 행정수도 이전에 대한 높은 기대감으로 많은 사람들이 충청도 토지를 매입하던 시절입니다. 특히 공주와 청양등지의 토지는 밭고랑도 산다고 했던 시절이었습니다. 교육 중에 늘 하는 말이지만, 토지투자를 부추기는 사람들은 거의 다 부자가 아닙니다. 토지투자는 간혹 부자가 되는 길입니다. 무슨 말인고 하면 부자가 되는 경우 보다 실패하는 경우가 더 많다는 겁니다. 독자여러분 중 이 말에 공감하는 분들이 많을 겁니다.

행정수도이전을 보고 당시 토지에 투자했던 사람들은 지금 재미를 봤을까요? 마구잡이로 매입했다가 공주, 연기지역으로 특정되어버리면 다른 지역에 샀던 사람들은 뭐가 됩니까? 그리고, 정권이 바뀌었다고 바로 사업부지가 대폭 축소되어 버리거나 아예연기되어 버리기도 하지 않습니까? 그러면 초장기 투자를 한 사람들은 뭐가 될까요?

현실도 그렇습니다. 행정수도가 최초로 언급되던 시절과 현재의 모습을 비교해보십시오. 행정수도는 정권이 바뀔수록 시간이 흐를수록 말도 많고, 탈도 많아서 투자했던 사람들이 많은 피해를 봤을 겁니다. 바로 이런 문제점이 토지투자의 문제점입니다.

재산증식이 마치 주식투자처럼 오락가락하는 부동산파트입니다. 그래서, 경매투자를 하더라도 토지투자는 극히 불안정한 투자임을 알아야 합니다.

그 때 당시 저의 생각은 아마도 토지광풍이 불던 시절에 조그마한 토지라도 하나 사놓을까? 라는 것이었습니다. 조그만 토지를 어디에 사볼까? 찾아보니 예전에 IMF 당시에 파산되었던 홍산신협 소유의 주차장부지가 공매수의계약으로 나왔더군요.

당시 가격이 580만원이었고 나대지 면적은 108평이었습니다. 시세를 조사해보니 평당 20만원만 잡아도 2000만원이 넘은 금액이었습니다. 그러니, 요정도 땅을 사놓으면 나중에 언젠지 몰라도 돈은 되겠다는 생각이 들더군요.

바로 다음날 나라종금에 가서 수의계약을 하게 되었고, 총비용 이 650만원 들었습니다. 사실 이 땅을 살 때 늘 그렇듯이 별 기대를 하지 않았습니다. 다만, 현 시세보다 싸다는 것 이외에는 다른 고려사항은 없었습니다. 남촌리 마을 내부에 있던 땅이어서 나중에라도 집이라도 지을 수 있겠다는 정도의 인식만 있었습니다.

토지를 담보로 550만원을 대출 받아서 원금을 회수하다.

매입한 후 바로 담보대출을 알아보게 되었습니다. 이 토지에 굳이 돈을 묻어놓을 이유가 없으니까요. 그렇게 알아본 은행이 아마도 33군데가 넘었을 겁니다. 대다수 초보자들은 겨우 자기 집 앞에 은행을 두세 곳만 다니고 나서 어렵다, 안된다고만 합니다. 그러나, 저의 경우 은행을 알아본다면 그 일대를 다 뒤집니다. 그러다보면 어디 한두 군데 대출이 가능한 곳이 있더군요.

두 군데 은행에서 대출이 가능하다는 통보를 받았고, 한 곳은 500만원, 또 한 곳은 550만원까지 준다고 하더군요. 그래서, 550만원을 준다는 은행에서 대출을 받았습니다. 대출을 받고 나니 실제 투입금은 100만원만 남은 셈이 되었습니다. 550만원에 대한 이자는 연간 7%정도였으니 1년이자는 총합쳐서 40만원이 채 안되었죠. 한 달에 3만원정도 나가는 것이니 그리 부담도 아니어서 최대한 대출로 빼버렸습니다.

이런 행동도 매우 중요한데요. 일반 투자자들은 워낙에 대출에 겁을 먹다보니 투자원금을 회수하는데 소극적입니다. 자기 보유 금액이 어마어마하게 많은 것도 아니라면 꾸준한 투자를 통해서 부를 일구기 위해서는 반드시 융자를 잘 활용해야 하는 것을 명심하세요. 본 건의 경우에는 처음부터 대출로 회수해버릴 생각을 하고 투자한 물건이었습니다.

생각해 봅시다. 650만원이면 일반 직장인들에게는 매우 작은 돈입니다. 모으라고 하면 큰돈이지만, 하룻밤 술자리 값으로 몇 백만원씩 쓰는 직장인에게는 큰돈이 아닙니다. 그런 작은 돈으로도 이렇게 토지를 매입할 수도 있습니다.

통장에 넣어 봤자 큰 도움도 되지 않겠지요. 이 글을 읽는 분들 중 수 백만원만 가지고 있는 사람이더라도 절대 쉽게 포기하지 말고 적극적으로 투자처를 찾아볼 것을 충고합니다.

왜 하필 부여인가?

아마도 머리가 잘 도는 사람은 왜 하필 부여에 토지를 샀는가?에 대해서 의문을 표할 겁니다. 행정수도 유행을 따라서 토지를 구입할 생각을 했다면, 대전이나 공주 등지에 토지를 사야 정상인데 왜 부여인가?

이렇게 생각해 봅시다. 만약에 핵폭탄이 떨어지면 그 자리만 구멍이 납니까? 옆에도 터집니까? 당연히 옆에도 터지겠지요? 그래서, 공주, 청양, 연기, 대전등지에 사는 것보다 부여를 겨냥했습니다.

경쟁이 심한 곳에서 놀 이유가 없는 겁니다. 경쟁이 한가한 곳일수록 등잔 밑이 어두운 법이니까요. 명심하세요. 그래서, 부여를 선택했고 당시에 다른 지역은 토지거래허가지역이었지만 부여는 토지거래허가지역도 아니고 투기지역도 아니었습니다. 물론, 나중에 토지거래허가지역으로 묶이긴 했지만요.

당시 부여에는 공주와 서천 간 고속도로를 뚫고 있었으며, 곳곳이 공사판으로 길이 닦이고 있었습니다. 그래서, 이 땅을 사더라도 후회할 일은 없겠다는 판단이 섰습니다. 또한, 전, 답, 임야 보다는 잡종지가 하다못해 동네 주민에게라도 판매가 가능할 수도 있겠다는 판단도 작용했습니다. 불안정한 토지투자를 하면서도 나름 안정성을 기대한 것이죠.

사실 전혀 가본 적도 없는 부여인데도 옛 백제의 수도였다는 점과 백마강과 낙화암등에 대해서 잘 알고 있었던 것도 이 토지를 선택했던 한 이유입니다. 그러고 보면 많은 곳을 가보고 많은 지식을 쌓는 것은 부동산 투자에서 필수적인 요소가 아닐까 싶습니다. 알고 보면 좋은 물건도 거리가 멀 경우, 관심이 아예 생기지 않거나 심지어 거부감이 생길 수도 있기 때문입니다.

100만원으로 사고, 2000만원에 팔다.

위에서 언급했듯이 홍산면 토지를 사는데 들어간 총비용은 650만원이고, 한 달 내에 550만원을 대출받았습니다. 그래서, 실투입금은 100만원에 불과합니다. 실제로 이자를 지급하는 것은 연7%로 계산해도 연39만원 정도만 나갑니다. 계속 이자를 주면서 그냥 잊고 지내며 회사에서 경매교육을 하거나 지속적인 투자업무를 보고 있었습니다. 늘 그렇듯이 물건을 사두고서는 두 번 돌아보지 않는 습성이 작용한 것 때문이죠.

제가 <아무도 알지 못하는 부자마인드를 까발려주마!!>에서 설명했듯이, 장기투자를 하기 위해서는 <긴 시간을 짧게 느끼는 비법>을 깨달아야 합니다. 긴 시간을 짧게 느끼는 법을 터득해야 장기투자를 할 수 있습니다.

어느 날인가 저녁을 먹고 쉬고 있는데 전화 한 통이 걸려 왔습니다. 홍산면 주민이라고 하면서 파산재단인 홍산신협 건물을 낙찰 받았다고 하더군요. 그래서, 제가 구입했던 주차장 부지를 매입할 수 없느냐고 묻더군요. 신협건물을 사용하기 위해서는 주차장을 확보해야 하거든요. 저보고 그러더군요. 이미 알고 구입하신거 아니냐고요.

물론, 알고 구입한 것은 절대 아닙니다. 다만, 작은 돈으로 전답을 사봤자 소규모 평수라서 향후 매매할 가능성이 적을 것을 대비해서 잡종지 겸 대지를 매입하려고 생각했고 마치 그 때에 그 물건이 제 눈에 보였을 뿐이거든요.

이 땅은 공시가격이 1200만원이었고, 과거에 홍산신협이 망하기 전에 주차장 용도로 이 땅을 매입할 때 가격이 2000만원이었더군요. 그 뒤로 몇 년이 흐른 상태에서 제가 매입했기에 3000만원이라면 내가 흔쾌히 팔겠다고 말을 했습니다. 그랬더니 난색을 표하며 장인어른에게 말을 해 보고 연락을 주겠다고 하고 전화를 끊었습니다. 장인어른이 신협 건물을 매입하고 사위에게 건물 관리를 시킬 생각이었나 봅니다.

그 때가 금요일이었고 주말이 지나서 월요일 저녁쯤 전화가 왔습니다. 자신의 장인은 1400만원 정도만 생각했다고 하더군요. 만일 3000만원을 줄 거면 다른 토지를 매입해서 주차장 부지로 사용하겠다고 했습니다.

가격차이가 너무 크게 났지만 저는 지금이 아니면 향후 몇 년은 묵혀 둘 것을 생각하니 서둘러서 팔고 싶다는 생각이 들더군요. 그래서, 2000만원 아래로는 절대 팔 생각이 없으니 그런 줄 알고 다시 생각해보라고 했고, 조금 있다가 걸려온 전화로 계약하기로 하였습니다.

당시 저는 만일 2000만원 이하로 흥정이 들어오면 전혀 계약할 마음이 없었습니다. 그동안도 잘 살았는데 헐값에 파는 것은 자존심이 상할 만한 일이라고 생각했기 때문입니다.

어떤 종류의 투자이든지 중요한 것은 안정성이다.

우리 인생은 한정되어 있습니다. 빨라도 20대 중후반에서 시작해서 길어야 30년 정도 돈을 법니다. 60세가 넘으면 좀 쉬어 줘야 하지 않겠어요? 이렇게 인생은 짧기 때문에 절대로 실패를 해선 안 됩니다.

어떤 재테크를 선택하더라도 가장 중요한 이념은 역시 안정성이 아닐까요? 경매를 선택하더라도 아니 경매의 종목 즉 토지, 건물, 빌라, 아파트 등을 선택하더라도 안정성이 제일 중요합니다.

돈을 좀 적게 벌더라도 돈이 블랙홀에 빠지듯이 무엇인가 기대하기 어려운 곳에 투자를 해 놓으면 안 될 겁니다. 지금은 대지, 전, 답, 임야 등을 다양하게 보유하고 있지만 제가 보유하고 있는 어떤 종류의 토지도 모두 매매의 가능성이 높은 우량물건들입니다. 홍산면 토지는 보유기간이 약1년6개월 정도 되었습니다. 장기보유했다고 말할 수 없이 일찍 판매가 이뤄졌습니다. 왜 그랬을까? 결국은 매매가능성이 높은 마을 속에 있는 잡종지였다는 점이 아닐까 싶습니다. 토지는 <매매가능성>을 염두에 두고 사세요.

기획부동산에 속아서 팔아먹을 수 없는 7부 능선에다가 땅을 사놓는 사람들을 보면 생각 없이 자신의 귀중한 돈을 날리는 것 같습니다. 돈이 많아서 그렇게 경솔하게 판단하는 것일까요? 아니면 애초에 돈을 벌 수 없는 미련한 사람들이어서 그런 것일까요? 한정된 자신의 자본을 언제 팔릴지 전혀 가늠할 수 없는 곳에 초장기투자를 해 놓으면 어쩌란 말인가요?

이 때 홍산면에 토지투자를 하면서 부여에 대해서 잘 알게 되었고, 그래서 그 후 몇 년 후에 옥산면에 450평에 달하는 경매연수원을 조성하게 된 겁니다. 옥산면은 홍산면 바로 아래에 위치한지역이고, 고속도로가 그 앞으로 지나갑니다.

옥산면에 소재한 경매연수원은 주택과 창고 2개 그리고 주차장부지와 뒤뜰로 구성되어 있습니다. 부동산 투자를 잘 하려면 앞서도 설명했듯이 많이 돌아다니고, 많은 지역에 대해서 알아야 합니다. 홍산면을 알게 되면서 옥산면도 투자를 할 수 있었듯이 한 번 성공한 사람은 지속적으로 성공할 수 있는 연관성도 가지고 있습니다.