경매 상담을 하다보면 어렵사리 모은 돈을 겨우 저축이나 하는 사람들을 자주 봅니다. 단언컨대, 저축으로는 부자가 될 수는 없습니다. 물론, 주식이나 펀드투자를 하다가 원금을 날리기도 하는 사람들보다는 나을 겁니다. 겨우 그 정도가 욕심의 한계라면 더 할 말이 없습니다.

그러나, 부자가 목적인 사람이 저축이나 하고 있다면 당장 때려치라고 말을 하겠습니다. 표현이 과격한가요? 과격하게 표현하는 이유를 잠시 생각해 보면 제가 뭘 말하고 싶은지 알 수 있을 겁니다.

제가 은행을 이용하는 것은 현찰을 가지고 있을 수 없기에 잠시보관처로 이용하는 겁니다. 물론, 이 생각은 향후에도 바뀌지 않을 거 같습니다. 이자를 타먹기 위해서 은행을 이용하지는 않거든요. 물론 다른 사업을 계획해서 투자를 잠시 멈추는 특별한 케이스가 아니라면 말입니다.

낙원빌라를 사놓고 나서 친한 사람의 재테크를 돕는 대가로 약 1000만원 가까운 돈을 받게 되었습니다. 당시 29세였나? 헛갈리지만 그 당시에는 사실 1000만원은 적은 돈이 아니었습니다. 잠시 갖고 있다가 돈을 쓰기도 할 법도 한데 말이죠.

저는 그 돈을 받기 전에 물건을 검색했습니다. 사실 지금은 물건검색을 수시로 하기 때문에 시중에 깔린 경매물건은 죄다 알고 있습니다. 하지만, 당시엔 돈이 있어야 한번 씩 찾아보는 방식이 여서 미리 검색해 놓지 않으면 정말로 좋은 물건을 놓쳐버릴 수도 있었습니다.

물론 돈이 많다면, 편하게 물건을 검색해도 좋겠지만, 돈이 적을 때는 그처럼 편하게 검색해서는 안 됩니다.

IMF 당시여서 시중에는 경기가 최악이었습니다. 도대체 널린 것이 물건이기도 했지만, 그렇다고 1000만원이라는 소액을 가지고 딱히 투자할 만한 물건을 찾긴 힘들었습니다.

그러던 중 삼성동에 있는 청구아파트 상가건물 중 지하층이 눈에 들어오더군요.

불황기에 월세수입이 확실한 실 평수 2.5평 지하층 상가

아파트상가 중 지하층에 있던 것인데요, 이 상가는 당시 보증금 200만원에 월20만원으로 식당으로 운영되고 있었습니다. 감정가격은 5000만원이고, 최저가격은 잘 생각이 나질 않지만, 600만원 대였습니다. 제가 낙찰 받았던 금액은 850만원이었고요.

요즘에 감정가격 1억원 짜리가 최저가격 1000만원까지 떨어져 있는 아파트 상가나 집단상가 물건 같은 것에 관심이 많은 사람들이 있습니다. 단순히 싸다고 응찰하려는 것은 미련한 짓입니다. 싸면 뭐합니까? 이용가치와 향후 매매가능성을 고려한 후 사야 합니다. 싼 게 비지떡이라는 말을 잘 새겨 보세요.

특히 집단상가인 동대문 상가와 같은 물건은 싸다고 살 것이 아닙니다. TV에서 보면 동대문, 남대문 같은 상가들이 자주 비춰집니다. 물건들이 진열되어 있다고 해서 안정된 월세수입을 기대하기도 할 겁니다.

하지만, 실제로는 안정된 월세수입도 나오지 않을뿐더러 세입자들이 충실하게 세를 내지도 않습니다. 그리고, 매매 같은 것은 기대하지 않는 것이 좋습니다. 그리고, 집단상가는 관리업체가 따로 있는 경우가 많아서 관리업체와 소유권자와의 의견불일치도 많아서 제대로 소유권을 행사하기도 어렵습니다.

그러면, 제가 왜 이 물건을 매입했을까요? 우선, 월세수입이 확실한 물건이었습니다. 현장방문을 해 본 결과 허름한 식당으로 운영 중이었습니다. 장사가 잘 되는 곳은 아니었지만, 보아하니 장사를 포기해버릴 사람들 같아 보이지 않았습니다. 현장방문해서라면을 먹으면서 식당 중 어느 부분이 이 상가일까?를 살펴보았습니다. 이 상가는 지하로 내려가는 계단을 통해서 문을 열면 5개의 개별상가를 모두 다 터서 식당으로 운영하고 있었습니다. 입구에 가까운 부분이 상가1호라면, 그 다음 2, 3, 4, 5호까지 쭉 이어져 있었습니다.

제가 매입한 물건은 2호였습니다. 입구에 있는 것이 1호인데, 2호에는 주방이 위치해 있었습니다. 음식조리를 하는 주방이 제 상가에 있으니 이거 보나 마나 명도 내지는 월세계약에 매우 유리한 위치인 셈이죠. 만일 제일 끝에 있는 5호라면 이 사람이 장사가 어렵다면서 계약을 하지 않을 수도 있으니까요.

하지만, 본 건은 2호였기 때문에, 만일 저와 관계가 나빠진다면 이 사람은 1호에서 음식조리를 하더라도 3, 4, 5호에 있는 손님들의 식탁으로 나르려면 제 상가인 2호를 지나쳐서 가야 하는 셈이죠.

이런 실태를 보고 응찰하기로 마음을 먹었습니다. 5000만원 짜리 상가를 1000만원이 안 되는 돈으로 매입하고 나서 200만원에 20만원 월세를 받는다면, 실투입금도 800만원이 안 될 것이고, 월20만원씩 받으면 1년에 240만원의 월세수입이 생기기 때문이죠.

당시에 제가 이 건에서 기대했던 것은 월세가 고정적으로 나오면 생활비를 쓸 수도 있겠다는 생각도 했었습니다.

배를 째라면 째주면 된다!!

뭐 물론 낙찰을 받았죠. 사실 조마조마한 것도 있었지만, 낙찰 될 줄 알았습니다. 저 이외에 도대체 누가 이런 재미없는 물건에 눈을 주기나 하겠습니까? 다들 좋은 것에나 눈을 주지 이처럼 낡은 지하상가에 그것도 겨우 2.5평밖에 하지 않는 소형 상가를 말이죠. 당연히 낙찰을 받고 잔금을 치룬 후 세입자를 만나러 갔습니다.

세입자는 굉장히 불쾌한 표정을 지으면서 장사도 되지 않는데 무슨 월세계약이냐? 다른 집도 월세를 거의 못준다는 겁니다. 그리고, 나이 어린 사람이 월세계약을 하자고 하는 것도 맘에 들지 않았던 모양이더군요. 그래서, 월세계약을 하지 않을 거면 비우라고 했습니다. 그랬더니 법대로 하라고 하더군요. 오래 전부터 장사를 하면서 위에서 천장에 물이 새는 것도 다 스스로 고쳤는데 어떻게 월세를 주느냐고도 하더군요.

저는 바로 그 자리에서 그럼 당장 여기 있는 식당을 비우라고 했으나 당연히 안 한다고 했겠지요. 그래서, 조만간 비우게 해주마라고 하고 바로 법원에 가서 두 가지를 했습니다. 하나는 조정신청이었고, 또 하나는 점유이전금지가처분을 걸었습니다. 며칠 후 가처분 집행을 하기 위해서 집행관 몇 명과 함께 상가를 찾았습니다.

그랬더니 사색이 되더군요. 점유이전금지가처분 표지를 붙이려고 하자 저에게 부탁을 하더군요. 손님들 보기에 그러니 감춰달라고 말입니다. 그래서, 흔쾌히 달력 뒤 벽에 붙이도록 허락해 주었습니다. 결과가 어떻게 되는지는 빤히 알고 있었으니, 이런 일은 동의해 주어야 했습니다. 그 다음 조정신청내용입니다. 약 한 달 이 되지 않아서 조정신청기일이 도래했고 조정기일에 법정에서 만나게 되었고 조정위원들 사이에 둘이서 앉아서 대화를 시작하게 되었습니다.

저의 요구인즉 세입자가 임대차계약을 하든가 아예 비우든가하라는 거였고, 세입자는 장사도 안 되니, 도저히 임대차계약을 하지 못한다. 또, 막상 비우려고 해도 어디가 정확한 위치인지 모른다는 거였습니다.

그러나, 저는 제 건물인 2호를 비우고, 원래 복도를 합쳐서 하나의 식당으로 사용하고 있었으니 원래 복도 공간이었던 것도 함께 원상회복하라고 했습니다. 그래야, 복도를 통해서 2호로 가기 때문이죠. 세입자는 원래 있던 복도 공간도 다 터서 식당으로 사용하고 있었던 셈이죠.

여러모로, 복도를 개설하게 되면 그렇지 않아도 좁은 상가가 더 좁아지는 것이죠. 그 당시 저의 애초의 생각은 당연히 부드럽게 임대차계약이 성사될 줄 알았으나 실제로는 이런 피곤함을 접하고서는 차라리 비우고 아파트 주민들을 상대로 라면가게나 반찬가게 아니면 그냥 수산시장에서 생선박스를 사다가 창고처럼 쌓아놓을까도 생각해 본 적이 있습니다.

조정위원들은 다 듣고 나서 세입자에게 그러더군요. 측량을 하면 어떤 위치가 정확하게 2호인지 알 수 있으니 그냥 계약을 하지 그러냐고 했고 결국 세입자가 항복을 하게 되었습니다.

그래서, 저는 우선 낙찰대금을 치룬 날부터 사용료와 함께 보증금 100만원에 월22만원씩 월세를 받기로 계약을 했습니다. 물론, 계약은 조정을 하고 난 후 3일 정도 지나서 상가로 제가 직접 가서 했습니다.

몇 년 후 매매를 진행할 때 부동산 업소 사장에게 들은 이야기이지만, 이 세입자 아저씨 성격은 상가 전체에서 유명하더군요. 이 사람 저 사람 싸우지 않았던 사람도 없을 정도로 아주 악명이 높았습니다. 그러나, 다른 상가주인들에게는 월세를 부쳐주지 않더라도 저에게만은 꼬박꼬박 송금했었습니다. 한 번 겪으면서 피곤한 꼴을 봤으니까 말이죠. 명도를 할 때나, 임대차계약을 할 때에 모두 중요한 단어는 <기선제압!!>입니다.

5년간 월세 총액은 1320만원, 매매대금은 5500만원

그럼 이 지하상가의 어떤 점이 좋았는지 투자 상황을 한번 볼까요? 우선 총 매입가격은 950만원 정도 들었던 거 같습니다. 월세계약은 보증금 100만원에 월22만원을 받았습니다. 최초 실투입금은 보증금을 회수했으니 850만원이 되는군요. 그리고, 월세22만원을 총5년 간 받았으니 월세수입은 1320만원이 되는군요.

판매대금은 5500만원이었으니 아주 괜찮은 물건인 셈이죠. 다년간 투자를 해오면서 느끼는 것이 있습니다. 돈이란 것은 노력과 별개의 어떤 운명적인 것이 있는 것 아닌가? 라는 생각 말입니다.

아니, 크게 보면 너무도 당연한 일일 수도 있겠습니다. 콩을 얻고자 하면 콩씨를 뿌려야 하듯이, 또 콩씨를 언젠가 뿌려 놓았다면 그 어느 순간이라도 콩을 얻을 수도 있는 거 아니겠어요? 우리는 한치 앞만 보고 투자를 하지 말고 언제인지 모르는 그 순간을 위해서 씨를 뿌리는 노력을 게을리하면 안 되겠습니다.

저는 여태 매입했던 부동산을 매매할 생각도 없는데 매수자가 먼저 팔라고 전화가 오는 경우도 많이 체험해 봤습니다. 이 경우도 그렇습니다. 사놓고 약 2달 정도 월세를 제가 받고는 그냥 어머니 용돈이나 하라고 월세수입을 이전해 주었습니다. 월세를 넣은 계좌를 어머니 계좌로 알려준 것이죠. 이 물건을 매입했을 당시 목적은 이미 달성되었으니까요. 별다른 욕심이 없는 것이죠.

이 물건을 투자했던 목적은 돈 1000만원을 가지고 있는 거 보다는 돌리는 것이 좋겠다는 것이었고, 보증금 100만원에 월세수입이 월22만원이라는 것은 총2300만원의 전세를 준다는 것과 같습니다. 월22만원을 받으려면 은행이자가 연5%라고 한다고 할 경우 약 5000만원을 은행에 넣어두면 연250만원의 이자를 받을 수 있을 겁니다. 물론 세금을 떼면 더 줄겠지만요.

그러므로, 돈 1000만원을 투자해서 얻을 수 있는 이익치고는 대단한 것이죠. 더구나 매매가격도 5500만원이니 더 말할 것도 없을 겁니다. 매매과정은 어떠했는가? 어느 날인가 부동산 업소에서 전화가 걸려 왔습니다. 사려는 사람이 있는데 팔 생각이 없느냐는 거지요. 제 입장에서야 더 가지고 있어봐야 큰 이익은 없었기에 매매하겠다고 했습니다. 현장에서 살펴보니 이미 다른 가게인 1,3,4,5호는 계약이 되었더군요.

부동산 업소 사장님에게 다른 가게의 매매가격을 들은 상태인지라(물론 좋은 가격에 매매를 성사시키면 복비를 더 준다고 했습니다.) 6000만원 정도 주지 않으면 팔지 않겠다고 했습니다. 그랬더니 그 쪽도 튕기더군요. 그래봤자, 제 가게를 사지 않으면 도무지 가게 모양새가 나지 않겠죠? 앞서도 설명했듯이 가게 입구에서 어정쩡하게 껴있는 상태이기 때문이죠. 며칠 후 다시 전화가 와서 조금 깎아서 5500만원으로 계약을 했습니다.

그럼 이런 가격에 팔 수 있을 것이라고 생각하고 매입했습니까? 전혀 아닙니다. 이런 결과는 기대도 하지 않았습니다. 기대할 필요도 없습니다. 왜 그런지는 앞서 충분히 설명을 했으니 잘 읽어보세요.

한 가지 더 눈여겨 볼만한 점은요. 지하상가 5개를 총 2억원이 넘은 돈으로 매입한 사람은 도대체 누구인가? 입니다. 그 사람은 청구아파트가 재건축된다는 정보를 알고 상가를 매입하려는 사람이었습니다. 저야 싸게 샀기 때문에 이 가격에 팔아도 이익이 많습니다만 매수인도 미래의 이익을 보고 현재의 시세를 주고 매입 한다는 점입니다. 더 가지고 있어도 가격은 올랐겠지만요. 이렇게 각자 돈에 대해서 가지고 있는 생각들이 다른 겁니다.

시세보다 더 주고도 사는 사람도 있는데, 경매시장에서 투자를 생각하는 사람들 중 무조건 헐값에만 사려고 소극적인 투자를 하는 사람들을 보면 한심한 생각이 들게 마련입니다. 잘 기억하세요. 여러분이 경매투자를 하면서 이러쿵저러쿵 따지면서 망설이는 그 순간에도 시세대로 사는 사람도 있다는 것을요. 또, 시세대로 사면서도 이익을 보기도 한다는 점을요.

왜 경매투자를 이중적인 이익구조를 가졌다고 하는지, 왜 도매시장이라고 하는지, 왜 경매투자를 하면 부자로 살 수밖에 없다고 하는지 아시겠습니까?