사람들은 유사매물을 찾게되면 마음이 편해져야 마땅합니다. 그런데, 투자자들은 마음이 편해지기 보다는 오히려 당황해 합니다. 유사매물을 찾는다고 하더라도 정말로 똑같은 물건을 찾기가 어렵기 때문입니다. 같은 평수, 같은 동의 아파트도 서로 가격이 다른 것을 알고 계시죠?

※ 시세조사 할 때, 유사매물을 수집하는 것은 매우 중요한 업무 중 하나 입니다. 유사매물은 목적부동산과 위치, 형상, 평수, 규모, 방향, 층수, 마감재, 연식, 방 개수 등등 여러가지로 비슷한 부동산을 말합니다. 세부조건들이 각기 다양하기 때문에, 100%똑같은 유사매물을 찾는 것은 쉽지 않습니다. 어떤 물건은 50%, 어떤 물건은 80% 유사한 물건들이 있을 겁니다. 세부적으로 비교항목이 다른 다양한 유사물건들을 가지고 공통점을 유추해내는 것은 매우 중요한 능력이고, 얻기 힘든 능력입니다. 이 능력을 시세분석능력이라고 합니다.

인테리어 여부에 따라서, 방향에 따라서 각기 가격이 다릅니다. 또, 같은 건축연식에, 같은 내부구조여도 위치에 따라서 가격이 달라집니다. 심지어 같은 건물의 층수에 따라서도 가격이 달라집니다. 100%똑같은 물건이 없을 뿐더러 설령 있더라도 방향, 위치, 층수, 연식, 인테리어 여부 등에 따라서 또 달라진다는 말입니다.

그러다보니, 힘들게 유사매물 정보를 수집했더라도 그것들의 연관성을 발견할 수 없어서 굉장히 난감해 합니다. 마치 폐지를 수집하거나 고물을 수집하는 고물상처럼 이 정보 저 정보를 다 끌어모았지만, 정작 모인 정보를 가지고 어떤 방식으로 정보를 재 배열하고 그 속에 숨겨진 이치를 찾아야 하는지 모르기 때문입니다.

고물을 수거하는 사람은 길에서 마구잡이로 집어오지만, 정작고물상에 도착해서는 고물들을 분류하는 작업을 수행합니다. 이 것처럼 여러분들도 부동산 정보들을 수집하는 과정과 별도로 분류하는 작업을 구별해야 합니다. 이런 작업들을 하지 않으면, 힘들게 수집한 정보들 속에 빠져서 허우적대며 힘들어 합니다.

※ 우리는 평생토록 살면서, 시세조사와 시세분석이라는 2가지 프로세스를 겪어보지 못했습니다. 주변에서 누가 강조한 것 조차도 들어본 적 없습니다. 하지만, 군대나 대기업 등에서는 이런 프로세스가 있습니다. 정보를 수집한 후 모은 정보를 면밀히 분석하는 별도의 조직들이 있습니다. 주식시장에도 증권분석가가 따로 있지 않습니까? 분석은 굉장히 중요한 영역인데도 혼자서 조사와 분석을 하다보니 당연하게도 오판이 많을 수밖에 없는 것이죠. 사실, 분석을 제대로 하는 사람이 있더라도, 분석하는 사람이 직접 조사를 하지 않는다면 결국 제한된 정보로 인해서 잘못된 분석을 내놓을 수밖에 없을 겁니다.

그럼 무엇이 유사매물인가요? 딱히, 똑같거나 비슷하지는 않더라도 완전히 다르지도 않고 완전히 무관하지도 않는 물건을 유사매물이라고 합니다. 이런 논리에 따르면 유사매물은 의외로 수집이 쉽습니다. 쉽게 모이는 유사매물을 한 자리에 모아 놓고 다각도로 분석하는 것이 시세조사와 시세분석입니다.

※ 사실, 시세조사도 어렵지만 더 어려운 것은 시세분석입니다. 시세조사와 시세분석은 한 가지 모양인듯 하지만, 분명히 다른 원리에 의해서 운용됩니다. 시세조사는 철저히 객관적으로 해야하며, 시세분석은 철저히 주관적으로 임해야 합니다. 여러분의 머리 속에 객관과 주관을 분리해야 합니다. 100평 정도되는 방이 여러분의 머리 속에 있지만, 대다수는 이 넓은 방이 원룸으로 되어 있습니다. 살림살이도 없어서, 양말이나 속옷도 바닥에 놓여 있습니다. 휑한 원룸이 100평이라니.. 생각해보면 좀 우스울 겁니다. 주관과 객관이 한 방에 섞여 있으면 논리적인 사고를 하기 어렵습니다. 시세조사를 잘하기 위해서, 경매투자를 잘하기 위해서, 여러분은 제일 먼저 여러분의 머리 속에 생각의 흐름을 분리하는 것부터 시작하십시오.

경매초보들은 말을 잘못하기 때문에 의외로 손쉬운 유사매물을 수집하지 못합니다. 유사매물 수집을 잘하기 위해서는 말을 잘해야 하고 딱딱한 중개업소를 부드럽게 녹여서 정보를 모아야 하기 때문에, 고지식하거나 무뚝뚝한 사람 그리고 상황판단력이 빨리 안되는 사람들은 시세조사를 매우 힘들어 합니다.

시세조사는 법원경매에서 매우 중요한 요소입니다. 이렇게 중요한 요소이지만, 여러분들이 평생동안 습관처럼 해오던 말로 하는 것이기 때문에 이것을 어렵다고 평가해야할지 잘 모르겠습니다. 아마도, 각자 개인차이가 많이 날 겁니다. 나는 말을 잘하는 편이니까. 자신있어! 라고 하는 사람이 있고, 나는 말을 잘못해. 그래서 자신없어! 라고 하는 사람도 있을 겁니다.

어차피 평생동안 하는 말이므로, 설령 지금은 말을 못하더라도, 노력하면 얼마든지 잘할 수 있다는 생각을 해야 할 겁니다. 하지만, 분명한 것은 하나 있습니다. 노력하면 반드시 된다는 것입니다.

여러분이 말을 잘해야겠다고 결심하고 꾸준히 노력해 간다면, 반드시 그렇게 될 겁니다!