경매초보: 궁금한 것이 있습니다. 저 같은 경우 경매투자를 통해서 최대한 빠르게 부자가 되고 싶습니다. 좀 늦게 시작하는데다가 투자할 종자돈도 적은데 어떨까요?

알부자: 당연한 궁금증입니다. 많이들 궁금해 하고, 잘못된 생각들도 많이 있습니다. 보통 경매투자를 하게 되면 낙찰을 받고 난 후 한 달 이내에 잔금을 치룹니다. 그리고, 약 한 달 내에 또 배당기일이 잡힙니다. 낙찰자는 잔금을 치룬 후 명도를 시작하게 됩니다. 그런데, 명도는 어떨 때는 빨리 끝나기도 하지만, 어떤 경우에는 약 2달 정도 걸리기도 합니다.

그래서, 낙찰이 된 후부터 약 3개월 이내면 명도도 끝나고 소유권을 행사할 수 있게 됩니다. 물론, 오늘 투자하고 싶은 마음이 생기고 바로 내일 낙찰되는 것이 아니므로, 사실상 물건을 검색하고 조사하고 입찰을 준비하는 기간도 있다고 보면 더 길어질 수도 있겠습니다. 즉, 경매초보님이 경매물건을 검색하면서 부터는 최대 4개월 정도면 사람도 내보내고 소유권을 행사하게 되는 겁니다. 물론, 명도가 필요 없는 공실이나 토지 등의 경우에는 잔금을 치르는 것과 동시에 소유권을 행사하게 될 겁니다.

그러다 보니 단순계산으로 4개월에 한 건씩 하게 되면 판매하는 시간을 감안해서도 6개월에 한 건씩은 사고 팔수 있을 것이라는 생각을 하게 되는 모양입니다. 그래서, 보통 1년에 2건은 최소한 경매투자로 매입하고 팔아서 돈을 챙길 수 있을 것이라고 생각하는 경향들이 있습니다.

경매초보: 그렇습니다. 제가 봐도 그럴 거 같은데요. 빨리 사고 빨리 팔면 더 많이 벌 수 있지 않을까요?

알부자: 앞서 부동산은 장기투자를 해야 한다는 것을 금세 잊어버렸군요. 다시 한 번 생각해 보길 바랍니다. 만약에 세금이 없거나 극히 미미하다면 경매초보님의 말대로 자주 사고 파는 것이 돈을 벌어다 줄지도 모르겠습니다. 경매투자 환경도 동일하다는 전제하에서 말입니다.

경매초보: 아 그렇군요. 금세 잊어 버렸습니다. 그렇긴 하지만, 1년 안에 2건을 하게 되면 돈을 벌 수 있지 않겠습니까?

알부자: 금방 말한 4개월이란 기간은 오차가 좀 있을지 몰라도 통상 소요되는 기간입니다. 그러나, 판매하는데 걸리는 시간을 2개월 잡는 것은 매우 어리석은 행동입니다. 저는 오늘 명도 하고 도배, 장판을 새로 한 후 그날 저녁에 인근 중개업소에 매물을 내 놓은 바로 다음날 계약이 되어서 판매한 적도 있고요. 잔금을 치룬 후 3일 만에 판매해서 1억 이상을 벌었던 적도 있습니다.

오늘 계약을 하더라도 잔금을 받는데 걸리는 시간은 통상 1 달 정도 걸립니다. 그리고, 재투자를 하기 위해서 물건을 검색하는데 걸리는 시간을 감안한다면 아마도 1년 6개월 안에 2건 정도 사고 팔수 있다고 보면 어느 정도 타당할 겁니다.

물론, 부동산 경기가 어느 정도 활성화되어서 거래가 잘 될 경우에만 그렇습니다. 그러나, 부동산 경기가 침체되어서 거래가 없을 때는 더더욱 단기간에 매각하는 것은 어려워지겠죠. 그렇지 않습니까?

경매초보: 그렇군요. 경매투자를 하다보면 경기가 활성화될 때도 있을 것이고, 경기가 얼어붙을 경우도 있으니까요.

알부자: 그래서, 1년 안에 몇 건을 하네 마네 하는 사람들은 그야말로 경매 초짜라는 겁니다. 실제로 해보질 않으니 경매투자를 자신의 생각대로 되는 줄 아는 겁니다. 만약에 사놓고 2개월 안에 판매하는 것이 지속적으로 가능하다면 아마도 더 빠른 시간에 돈을 벌수도 있을 겁니다. 물론, 저라면 설령 2개월 안에 판매가 가능할지라도 단순하게 그 기간에 팔지 않을 겁니다.

경매초보: 그건 왜 그렇습니까?

알부자: 조금만 깊게 생각하면 이해가 될 건데요. 부동산 세금을 보세요. 1년 안에 판매할 경우 세율이 50%에 달합니다. 1년이 넘으면 40%가 되고 보유기간이 길어질수록 세율이 낮아집니다. 기간을 두고 판매를 하게 되면 좋은 점은 일단 세율이 낮아져서 세금을 덜 낸다는 것이고, 보유기간 동안 부동산 가격이 더 오를 여지도 있다는 것이죠.

매 번 2개월 안에 판매가 성사된다는 것은 경기가 활성화 되어 있다는 것이니, 그런 조건 하에서라면 보유기간이 길수록 가격 상승폭은 크지 않겠습니까? 그러니, 당장 파는 것은 장기적인 관점에서 보면 어리석은 것이죠. 부동산은 조급증이 많은 사람이 할 수 없는 투자처입니다.

경매초보: 그런 거군요. 사실 장기투자니 인내심이 강해야 한다는 얘기는 자주 듣는 말이긴 하지만 스스로 투자를 할 때는 또 욕심이 나는 것 같습니다.

알부자: 맞습니다. 꼭 돈 복이 없는 사람은 애써서 오래 보유하다가 부동산을 팔고 나면 오르게 되고, 사면 떨어지게 됩니다. 이상하죠? 그것이 다 안목이 없어서 그런 겁니다.

경매초보: 그렇다면 알부자님이 평생 동안 경매투자만 하면 반드시 부자가 된다고 하셨는데요. 1년에 한 건 정도만 투자하게 되면 어느 세월에 부자가 될 수 있을까요? 너무 막막한 것 같은데요.

알부자: 그런 식으로 생각을 쉽게 하더군요. 저는 일 년에도 몇 건씩 투자를 하고 있습니다. 남들보다 자주 하는 것이죠. 만약에 경매초보님은 현재 2억 정도 있다면 2억이 모두 다 투자 되는 물건을 잡을 수도 있겠고, 1억씩 쪼개서 동시에 2개물건을 잡을 수도 있을 겁니다. 심지어는 5천만원씩 쪼갠다면 동시에 4건도 투자할 수 있겠죠?

경매초보: 아하 그런 방법이 있군요. 저는 그냥 제가 가진 돈을 한 번에 투자하는 것만을 생각했었습니다.

알부자: 또 다른 방법도 있습니다. 어떤 물건을 낙찰 받느냐에 달린 것인데요. 만약에 단독주택 같은 물건을 낙찰 받는다면 명도 후에 전세와 월세를 내서 회수되는 보증금으로 또 다시 재투자를 할 수도 있을 겁니다. 그러면 정해진 자본으로도 여러 번 할 수 있을 겁니다.

경매초보: 아하 또 그런 방법이 있군요. 정말 괜한 걱정을 했네요.

알부자: 예 그렇습니다. 제가 늘 강의할 때 하는 소리가 다른 투자는 우연성이 개입될 수도 있겠지만, 경매투자에서는 우연성은 거의 없고 머리가 똑똑해야 부자가 된다고 하는 겁니다. 흐르는 물을 보세요. 흐르다가 장애물에 부딪히게 되면 어떻게 되나요? 돌아서 가지 않습니까? 그런 것처럼 투자를 하는데 장애물이 생긴다면 그것을 돌아가면 되는 겁니다.

일반인들은 부딪히는 순간 포기하게 되고, 좌절하게 되더군요. 좌절하고 포기하는 동안 새로운 길을 모색하는 것이 더 효율적입니다.

경매초보: 그렇습니다. 그런 정신이 필요하겠습니다.

알부자: 그리고, 또 한 가지 경매투자 횟수를 늘려 나가는 방법이 있습니다.

경매초보: 돈을 쪼개서 분산투자하는 방식과 물건에서 자금을 회수해서 재투자하는 방식 말고도 다른 방법이 있을까요? 딱히 떠오르는 방법이 없는데요.

알부자: 그것은 바로 사업을 하는 것입니다. 제가 사업을 하는 것은 다수의 투자자들을 유치하기 위한 방법입니다. 그래서, 경매투자 횟수를 늘려나가게 되는 것이죠. 그렇다면 일반 경매 투자자들은 저와 같은 방식으로 사업을 할 것인가? 그렇지 못할 겁니다. 그러면 어떻게 해야 할까요? 그것은 바로 자신의 신용도와 경매실력을 높여 나가다보면 주변 지인들이 경매 상담을 하게 될 것이고, 그러다보면 어느덧 자신을 중심으로 투자자들이 모이게 될 것이어서 나중에는 그 사람들의 자본이 유치됨으로써 자신의 자본을 이용하는 초보 수준을 넘어서 경매투자횟수가 늘어나게 될 겁니다.

이것은 매우 중요한 방법입니다. 경매투자에서 자신의 돈만으로 어떻게든 부자가 되어 보겠다는 생각은 우물 안 개구리 생각에 불과합니다.

경매초보: 아하 그럴 수도 있군요. 그런데 그런 방법은 그야말로 경매투자에 매진하는 사람들에게만 해당되는 얘기이겠군요. 저에게도 그런 방법이 가능한 것인지 초보자 입장에서는 좀 의문스럽습니다.

알부자: 바로 그 점입니다. 분명히 가능한 얘기이고, 또한 평생을 두고 경매투자를 해나가야 하는 투자자들의 입장에서는 너무나 당연한 목표가 되어야 합니다. 그런데, 경매가 좋다고 아무리 말을 해줘도 이 정도 수준을 이해조차 하지 못합니다. 경매투자로 돈을 한 푼이라도 벌 수 있다면 미친 듯이 해야 하는데 겨우 경매투자의 변두리에 머무는 수준에 그치고 만다는 것이죠.

그래서, 아무리 가르쳐도 경매고수가 드물고 부자가 없는 겁니다. 모든 것이 다 투자하는 사람에 달린 것이죠. 매우 중요합니다. 이런 말을 해줄 필요가 없는데도 하는 것은 경매투자자들이 미처 깨닫지 못하는 투자 방법을 알아두라는 측면에서 말을 한 겁니다.

심지어 경매를 업으로 먹고 사는 사람들조차 이 단계는 꿈도 꾸지 못하고 단지 자신의 조그만 자본을 어떻게 돌릴까에 혈안이 되어 있습니다. 꿈이 작으면 당연히 작은 꿈이 이뤄질 것이고, 꿈이 크면 반드시 큰 꿈이 이뤄질 겁니다.

경매초보: 그렇겠습니다. 선인선과 악인악과의 부자마인드 원리처럼, 처음부터 꿈이 커야 하겠습니다. 저도 경매투자를 하겠다고 생각했을 때 겨우 제 작은 돈을 움직이는 데만 관심이 있었으니까요.