알부자: 맞습니다. 우선 큰돈을 벌고 싶다면 큰돈을 투자하라는 것은 원칙입니다. 이 원칙에 경매초보님의 생각을 맞추세요. 만약에 경매초보님이 현재 작은 돈을 가지고 투자를 한다면 두 가지 대처법이 있습니다. 하나는 작은 돈으로 투자를 하니 욕심을 버리고 작은 이익에 만족하는 겁니다. 또 하나는 뭘까요? 한 번 말씀해 보시죠.

경매초보: 아 네. 하나는 소극적으로 작은 이익에 만족하라는 것이었으니 또 하나는 아마도 적극적인 대책이 아닐까 싶은데요. 작은 돈을 가진 사람이 적극적으로 무엇을 해야 할까요 당장 떠오르진 않습니다.

알부자: 간단합니다. 큰돈이 큰 이익을 남기니, 작은 돈을 가진 사람이라면 큰돈으로 만들면 되지 않겠어요? 큰돈을 만들기 위해어떤 방법을 쓸 것인가? 어떤 사람들은 공동투자를 하기도 하는데요. 저는 공동투자는 극구 말리고 싶습니다. 물론, 공동투자를 해도 되는 경우가 있을 겁니다. 많아도 두세 명 이 정도면 족하다고 생각합니다. 물론 자금관계 규칙이 엄밀해야 하겠죠. 공동투자가 아니고는 은행 융자를 끼거나 남의 돈을 빌리는 방법입니다.

가장 손쉬운 방법이 은행융자를 끼는 방법입니다. 그러면 작은 돈이 커지게 되는 겁니다.

경매초보: 아 그렇지요. 은행융자에 대해서 평소 궁금했었는데요. 아무나 대출을 해주는 건가요? 대출하는 법을 잘 몰라서요.

알부자: 걱정 붙들어 매세요. 법원 입찰장을 가보면 손쉽게 알 수 있는데요. 만일 경매초보님이 낙찰을 받게 되고 입찰장을 벗어나려고 하면 아마도 수많은 사람들이 경매초보님에게 달라붙을 겁니다. 그 사람들이 바로 대출중개인입니다. 잠시만 한 자리에 멈추기만 해도 그 사람들이 자기 명함과 볼펜을 주고 갑니다. 잔금 대출할 때 자기들을 이용해 달라는 거지요.

그러니, 경매초보님은 애초에 걱정 없이 경매투자를 하면 됩니다.

경매초보: 그렇다면 다행입니다. 저는 잔금 대출을 하러 직접 다니는 줄 알고 있었습니다. 그런데, 제가 낙찰 받을 물건의 낙찰가격을 결정하려면 대출이 얼마나 나오는 줄을 먼저 알아야 하지 않을까요? 그런데, 낙찰 후에나 대출을 의뢰할 수 있다니 좀 고민이 됩니다.

알부자: 그것도 걱정할 필요가 없습니다. 저의 경우 입찰하기 한 달 전부터 제가 생각하는 물건의 대출금이 얼마나 나오는지를 확인하고 투자를 합니다. 구체적으로 알아보면 좋겠지만, 저의 경우엔 대출을 약 50%정도는 기본으로 보고 계획을 꾸립니다. 물론, 제가 가진 돈이 적을 경우에는 최대치를 조사한 후 입찰을 보기도 합니다. 그러니까, 경매초보님도 미리 대출중개인에게 경매사건번호를 불러주고 얼마나 대출이 가능한지 조사해 달라고 문의를 하고 투자하세요. 그럼 되겠죠.

성격의 문제인 듯싶은데요. 저의 경우에는 조사를 미리 하더라도 그것에 의존해서 일을 진행하지는 않습니다. 어차피 오차가 생길 수 있고 나중에 변수가 생길 수 있으므로 대충 알기만 하고 투자를 진행합니다. 어떤 사람들은 딱 얼마가 대출되니 그 돈에 맞추려고 고민 아닌 고민을 하기도 하더군요. 뭐든 소심하면 될 일도 안 됩니다. 명심하세요.

경매초보: 아 그렇게 하면 되겠군요. 그런데 알부자님, 대출을 끼라고 하는 것에는 동감합니다. 돈이 크지 않으면 수익이 적어지니까 당연히 이왕에 돈을 버는 것이라면 더 큰 이익을 남겨야 하니까요. 그렇지만, 한 편으론 대출을 망설이게 되는 요소가 있는 거 같습니다. 이자 때문인데요. 이자가 고민이 되지 않을까요?

알부자: 뭐든 쉬운 것이 없지요? 상담을 해보면, 이자 때문에 투자를 소극적으로 하는 사람들이 많습니다. 이자를 주는 것은 손해를 보는 것이라고 생각하는 사람도 있습니다. 왜 남의 돈을 쓰느냐, 어릴 적부터 우리 집은 남의 돈을 한 푼도 써본적이 없는 집안이다. 저는 신용카드도 안 쓰고 사는데 왜 융자를 끼느냐? 현찰이 없으면 투자를 안 하면 되는 것이지.. 라고 말하는 사람도 있습니다.

그런 사람들은 융자는 남에게 속박되는 것이라고 생각하기 때문에 매우 부정적으로 생각합니다. 다른 경우에는 어떤지 몰라도 경매투자에서 융자는 고수익을 남기기 위한 필수조건입니다. 융자는 투자를 부드럽게 하는 윤활유와 같은 겁니다. 보약과도 같은 것이죠. 물론, 보약을 싫어하는 사람도 있지만, 대개는 보약이 입에 써도 몸에 좋으니까 먹지 않습니까?

이자도 보약과 같은 줄 아는 사람들은 이자를 싫어하지 않고, 오히려 좋아할 겁니다. 바로 이런 점이 일반인들이 극복하기 어려운 경매의 단면이지요. 그래서, 경매투자로 성공하는 사람은 긍정적이고, 좋은 인생관을 가진 사람이라고 제가 자주 말하는 겁니다.

경매초보: 그렇다면 말입니다. 그렇게 좋다고 할지라도 융자라는 것은 물건의 담보가치에 비해서 한계가 있을 거 아닙니까? 최대한 융자를 받는다고 하더라도 일정한 한계가 있을 거 같은데요.

알부자: 그렇습니다. 요즘 잔금대출은 그 사람의 신용도도 고려하지만 대개는 물건만으로 대출을 하는 것 같습니다. 잔금대출이란 법원에 잔대금을 치룰 때 동시에 받는 대출을 말합니다. 이런 대출의 경우에는 주로 2금융권에서 실시합니다. 그러다 보니, 1금융권의 대출과 기준이 사뭇 다른 바가 있습니다. 반면 자신이 잔금을 다 치루고 나서 나중에 일반담보로 대출받는 것을 일반담보대출이라고 하는데요.

통상 이 경우 좀 까다롭더군요. 신용도도 많이 보는 것 같습니다. 아무래도 2금융권의 특화 상품이다 보니 잔대금대출에 기준이 좀 느슨합니다. 잔금대출은 통상 낙찰금액을 기준으로 해서 50%니 70%니 그렇게 대출해 줍니다. 은행마다 조금씩 다릅니다.

어떤 은행의 경우에는 감정가격을 기준으로 평가를 해서 대출해주는 경우도 있습니다. 그것은 일일이 알아 보셔야 할 문제죠.

경매초보: 그렇다면 저의 부모님이 낙찰을 할 경우에도 대출에 제한이 걸리지 않습니까? 요즘 나이 제한 그런 것도 있지 않나요? 이자지급능력 말입니다.

알부자: 그렇죠. 노무현 정권 당시에 부동산투기를 억제하기 위해서 무슨 기준들을 만들었습니다. 소득 대비해서 융자 한도를 결정한다는 것이죠. 그런데, 경매 잔대금 대출에 있어서는 주로 2금융권이 대출을 해서 그런지 특별한 제한은 없더군요. 만일 은행에서 연세가 많은 노인 분들의 대출이 불안하다면 누군가 보증을 세우도록 요구를 할 겁니다. 그렇게 까다롭거나 어려운 것이 아니므로 정신을 집중해서 일단 어떻게 하면 좋은 물건을 잡을까를 고민하는 것이 좋습니다.

경매초보: 그렇군요. 사실 대출에 대해서 궁금한 것이 많았는데 누구에게 물어 보지도 못하고 답답했었습니다. 지금 듣고 보니 매우 간단하군요. 그렇다면, 궁금한 것은요. 융자에 대해서 많은 부분을 알겠지만요. 알부자님은 융자를 어느 정도까지 받아서 투자를 하십니까? 그것이 매우 궁금합니다.

알부자: 그렇겠지요. 예를 들어서 제 손에 8천만원정도 있습니다. 그런데, 감정가격이 3억원 짜리가 현재 1억5천만원입니다. 이 경우 저는 2억4천만원을 써서 낙찰 받았습니다. 이 사건의 경우 저는 왜 2억4천만원을 써서 낙찰 받았을까요? 더 높이 쓸 수도 있었고, 더 낮게 쓸 수도 있었는데 말이죠.

경매초보: 잘은 모르겠는데요. 그냥 감각으로 쓰신 거 아닌가요?

알부자: 하하 절대 아닙니다. 철저한 계산속에서 낙찰 금액을 결정한 겁니다. 제가 가지고 있는 금액을 기준으로 해서 대출을 최대한 끼는 선에서 낙찰 금액을 결정한 겁니다. 대출이 최대한 얼마나 나오는지를 고려해서 나중에 등록세, 취득세등이 소요되는 비용을 합쳐서 낙찰금액을 결정하는 거지요. 이 분야는 말로 들어서는 이해가 잘 안될 겁니다.

지금 중요한 것은 융자를 얼마 정도 받느냐에 대한 정답을 공부하는 것이죠. 이 물건은 감정가격은 3억원이었지만, 시세는 6억8천만원이었습니다. 당시에요. 지금은 좀 더 올랐습니다.

경매초보: 대단하군요. 그렇다면 어떻게 이런 물건에 투자를 할 생각을 하셨어요? 저라면 그런 물건에 투자를 하지 못할 거 같은데요. 역시 말로 듣는 것과 실제로 내가 투자하는 경우는 엄청난 차이가 있군요.

알부자: 맞습니다. 융자를 적극적으로 받으라는 말을 아무리 마음에 새겨들어도 실제로는 실행하기 어려운 겁니다. 이 물건의 경우 융자를 적게 받으려고 소심한 투자를 했다면 아예 처음부터 고려의 대상에서 제외됐을 겁니다. 그렇지요? 그렇다면, 왜 융자를 최대한 받는 물건을 찾으려고 했을까요? 그것은 바로 앞서 설명해 드렸던 큰돈을 투자해야 크게 수익을 올릴 수 있다는 말과 연관되어 있는 겁니다.

앞서도 말했지만, 융자를 어떻게 바라보고 얼마나 적극적으로 행동하느냐가 경매투자에서 얼마큼 이익을 발생시키는 것이냐에 영향을 미친다는 겁니다.

경매초보: 예 사례를 들어서 설명해 주시니 매우 이해가 쉽습니다. 그렇다면, 알부자님은 개인적으로 투자를 할 때 어느 정도 선까지 대출을 받으십니까? 일반인들은 현찰동원력이 약해서 직장생활에서 나오는 월급으로 생활하고, 이자까지 감당하려면 매우 힘이 듭니다. 그래서, 수입이 한정적인 사람들에게 융자에 대한 적극적인 태도를 중시하다보면 생활이 어려워질 수도 있지 않겠습니까?

알부자: 그렇습니다. 저의 개인적인 방침은 이겁니다. 가랑이가 찢어지기 직전까지 대출을 받는다는 겁니다. 자신이 감당할 수 있는 최대치는 사실 본인 스스로 잘 알고 있습니다. 판단시점을 현재는 물론, 미래에 벌 수익까지 포함해서 고려해야 합니다. 마치 우리가 신용카드를 사용할 때 미래에 올소득을 감안해서 지출을 하는 것과 같습니다.

가랑이가 찢어지기 직전까지 대출을 받으라고 하면 사람들은 거부감을 나타냅니다. 경매초보님 지금 언급한 월급생활자들이 받는 스트레스처럼 말입니다. 생활하기도 빠듯한데무슨 융자이자까지 주면서 투자를 하느냐 이겁니다. 돈을 안 벌고 편히 사는 것이 좋지 고생해 가면서까지 투자를 해서 얼마나 이익을 보겠느냐고 생각하는 것이죠.

우리가 헬스장에서 역기를 들 경우 다음날 팔과 다리에 근육통증이 생깁니다. 그런 고통을 피하는 방법은 오직 운동을 하지 않는 것 이외에는 없습니다. 그러다 보면 몸이 약해지고, 근육도 생기지 않을 겁니다. 이와 마찬가지로 융자이자는 운동을 통해서 힘이 세어지기 위해서 생기는 근육통과 같습니다.

융자이자를 끼는 것은 단지 심심해서가 아닙니다. 이익을 크게 벌기 위해서 그런 것이라는 점을 잊지 마세요. 그리고, 제가 말하는 가랑이가 찢어지기 직전까지 융자이자를 끼라는 말뜻을 잘 알아야 합니다.

가랑이의 길이는 저마다 다를 겁니다. 즉, 개인 차이를 전제로 한 겁니다. 제가 말하는 것은 경매투자에서 부자가 되기 위해서 꼭 필요한 필수적인 원리입니다. 경매투자를 하는 사람이 자신의 수익구조를 잘 알기에 자신의 처지에 맞는 만큼만 융자를 얻으면 되겠지요. 다만, 소극적이지 말고 적극적이어야 한다는 것을 명심하세요.

경매초보: 아 그렇군요. 가랑이가 찢어지기 직전까지 융자를 끼라는 말은 투자에 소극적이지 말고 적극적이어야 한다는 것을 말하는 군요. 잘 알겠습니다.