경매초보: 그런데, 제가 지금 투자를 하려고 들고 있는 돈은 사실 좀 적은 돈입니다. 이 정도 돈을 가지고도 경매투자를 할 수 있다고 말을 하셨는데요. 얼마나 버는 것을 목표로 삼으면 되겠습니까?

알부자: 잘 물어 보셨습니다. 보통 경매투자를 하는 분들은 대개가일평생 경매투자라는 것을 해보지도 않고, 심지어는 경매투자에 대해서 부정적인 인식을 가진 사람들일수록 경매 한 건으로 팔자를 고치려고 하는 경향이 있습니다. 그런 사람들 생각대로라면 모두 다 부자가 되어야 할 텐데 현실은 분명하게 그렇지 않습니다.

경매투자는 심지어 가난할 수밖에 없는 팔자도 부자로 만들어 줍니다. 그런 대단한 효능을 가지고 있지만 그렇다고 대박이 될 수는 없습니다. 대박이란 원금이 보장된다는 것만으로도 충분한 것이죠.

경매초보: 그렇다면 얼마 정도를 벌 수 있을까요? 좀 더 구체적으로 알 수 있게 설명해 주십시오.

알부자: 정답부터 말씀드리죠. 투자를 할 때마다 투자시기가 언제인지 어떤 물건인지, 어느 지역매물인지에 따라서 투자수익은 매번 달라집니다. 어떤 경우에는 돈 한 푼 들이지 않고 몇 억원을 벌기도 하고, 어떤 경우에는 당장에 눈에 보이는 이익이 적은 경우도 있습니다. 그렇다면 경매투자자 입장에서는 어느 정도를 번다고 생각하고 투자하는 것이 옳을까요? 그것은 매우 주관적인 영역이기도 합니다. 각자 나는 얼마 투자에 얼마 정도 이익을 갖지 않으면 100번이라도 낙찰 받지 못해도 좋다고 생각을 하는 수준이 있을 겁니다. 그런 욕심에 버금가는 실력이 받쳐준다면 그 기준이 합리적일 겁니다. 하지만, 자기가 가진 실력은 거의 없는데 단지 이익만을 바라는 사람들이 있습니다. 그런 사람들을 위해서 제가 어떤 기준을 제시해 드리죠. 제가 컨설팅을 하면서 권장하는 수익률이 있습니다. 그것은 투자원금 대비해서 10%에서 15%정도입니다. 통상 은행 이자율을 기준으로 해서 보면 최소 2배에서 3배 정도를 보면 좋다고 판단합니다.

경매초보: 아 그렇군요. 그런데, 그 정도면 너무 적지 않나요? 1억원을 투자할 경우 1000만원에서 1500만원정도를 번다고 생각한다는 것인데요. 그 정돈 너무 적은 듯해서요.

알부자: 그렇게 생각하는 사람도 있고 만족하는 사람도 있습니다. 잘 생각해 보세요. 주식하는 사람들이 10%수익률 얘기를 하면 콧방귀를 낍니다. 백이면 백 모두 다 그럽니다. 경매투자를 하면서 그렇게 고생을 했는데, 겨우 10%냐 이거죠. 원금보장이 확실한 재테크인 경매를 너무 우습게 보는 성향이 있습니다. 경매투자 이외엔 도대체 원금보장이 되는 것은 없는데도 말입니다.

그리고, 부동산의 속성을 잘 모르는 것도 이유가 되는 겁니다.

경매초보: 부동산 속성이라면 어떤 것이죠? 궁금합니다.

알부자: 부동산은 특히 경매투자는 2중적인 이익구조를 가지고 있습니다. 하나는 최초 구입 시 조금이라도 낮은 가격에 매입하면서 보는 이익입니다. 또 하나는 구입 후 이용하다가 추가적으로 인상되는 이익입니다.

경매초보: 그렇군요. 그러니까, 중요한 것은 최초에 원금보장이 되면서 구입 시 10%정도만 수익을 올리더라도 향후 보유하면서 추가적인 인상도 노려 볼 수 있다는 말씀이군요.

알부자: 그렇습니다. 추가적인 인상은 경매투자가 아닌 소매 시장에 즉 일반적인 거래시장에서 부동산을 매입해서도 오르는 것이 아닙니까? 마치 재건축이나 재개발 지역의 매물을 보세요. 그 지역에 있는 매물이 경매물건으로 나오게 되면 인근 부동산 업소에서 평가하는 시세보다 더 높은 금액으로 낙찰이 되어 가기도 합니다.

왜 그럴까요? 그것은 그렇게 높은 금액에 낙찰을 받더라도 향후 더 오를 것을 기대하고 확신하기 때문이 아니겠어요?

경매초보: 그렇죠. 재개발이나 재건축 지역의 경우에는 실제로 낙찰가격이 엄청 높더라고요. 저는 그럴 때마다 얼마 남지도 않는 데 왜 경매에서 살까? 차라리 동네에서 직접 사는 것이 더 낫지 않을까 생각을 했었습니다.

알부자: 그럴 수 있습니다. 그냥 시세대로 가서 사면되지 뭣 하러 경매투자를 해서 시세보다 더 주고 사느냐는 거지요. 경매투자는 낙찰 받더라도 명도하고 소유권을 행사하는데 몇 개월씩이나 걸리는데 말이죠. 그런 생각을 하지 않습니까?

경매초보: 그렇습니다. 제가 보기엔 잘 이해가 안 되는 부분이기도 합니다.

알부자: 그것은 현실을 잘 몰라서 그런 생각을 하는 겁니다. 만일재건축이니 재개발이 확정되거나 확정되기 전이라도 분위기가 과열이 되면 현지 부동산 업소에서 문의를 해보세요. 그 사람들이 만일 어떤 물건 값을 4억원이라고 입을 모은다고 하더라도 4억원을 들고 인근 부동산 업소를 방문해서 매물을 구한다고 해 보십시오. 아마도 살 수 없을 겁니다.

부동산 업소에서 말한 가격으로는 나온 매물이 없을 겁니다. 그러다 보니 그 지역의 물건에 꼭 투자를 하고 싶다면 더 높은 금액을 제시해야 할 겁니다. 그와 마찬가지로 그런 지역의 경매물건이 나온다면 시세보다 더 높은 금액을 써야 낙찰이 되는 겁니다.

이런 경우의 투자는 수익률을 10%도 보지 않는 것이죠. 낙찰을 통해서 본 이익은 거의 없는 것이죠. 다만, 향후 상승하는 이익을 보고 매입하는 겁니다. 이런 분들도 있다는 것을 기억하세요. 그래야. 경매투자를 이해하기 쉽습니다. 낙찰을 할 때마다 매 번 눈에 보이는 이익만이 중요하다고 생각하는 사람이라면 재개발, 재건축 유망지역 내 물건은 절대로 단 한 번도 낙찰 받지 못할 겁니다. 명심해야 할 겁니다.

경매초보: 그렇군요. 그래서, 아까 말씀대로 수익률은 주관적이고, 보수적으로 10%에서 15%정도를 예측하라고 하는 거였군요.

알부자: 그렇습니다. 아까 말의 연장선에서 생각해 봅시다. 1000만원에서 1500만원이 적다고 생각하는 사람들에게 물어 보세요. 1000만원을 모으려면 한 달에 90만원 가까이 12달 동안 모아야만 가능한 돈입니다. 연봉 4000만원정도 받는 직장인이라면 일 년에 1000만원을 모으는 것은 거의 불가능합니다. 일반적인 직장인들은 일 년에 500만원 모으는 것도 힘들다고 합니다.

그런 입장에서 보면 결코 작지 않은 돈이라는 사실을 실감해야 합니다. 요즘 젊은이들은 능력도 없으면서 고생도 하지 않으려고 한다고들 합니다. 이런 성격을 가진 사람들이 경매투자자들 중에는 매우 많습니다.

경매초보: 네 잘 알겠습니다. 적지 않은 수익률이라는 사실이 실감납니다. 어차피 벌 능력도 없는데도 왠지 돈 단위만 커져서 적다고 말을 하는 것 같습니다. 그렇다면 알부자님도 수익률을 그 정도 보시고 투자를 결정하시는지 궁금합니다.

알부자: 저는 그렇지 않습니다. 더 높은 수익률이 아니면 투자를 하지 않습니다. 이왕이면 같은 돈을 가지고 최대의 수익을 내기 위해서 노력합니다.

경매초보: 음 그것은 또 이해가 잘 안되는데요. 금방 말씀은 적정수익률이 10%에서 15%정도라고 하셨는데 정작 본인은 좀 높은 수익을 보시나 보군요.

알부자: 그렇습니다. 이것은 모순이 아닙니다. 앞서도 말했다시피 수익률을 원하는 것은 지극히 주관적입니다. 다만, 저의 경우에는 수익률을 높게 바라는 만큼 더 괜찮은 물건을 잡을 능력도 됩니다. 능력도 안 되면서 수익률이 높은 물건을 찾는 사람들과는 시작부터 다르다는 말입니다.

만일 경매초보님도 높은 수익률을 원한다면 그에 합당한 능력을 우선 키워야 합니다. 이런 이치는 마치 소화능력이 약 한 사람이 진수성찬을 먹을 수 없는 것과 같습니다.

경매초보: 그렇다면, 알부자님은 어느 정도 고수익을 내 보셨습니까?

알부자: 저는 경매초보님이 상상도 하기 어려운 수익을 올렸습니다. 제 돈 한 푼도 들이지 않고 몇 억원을 번 사례가 많습니다.

경매초보: 예? 한 푼도 들이지 않았다는 말은 무슨 의미입니까?

알부자: 두 가지 의미가 있습니다. 한 가지는 처음부터 다른 사람의 자금을 가지고 좋은 물건으로 투자차익을 남기는 경우이고, 또 한 가지는 초기 투자금이 1억원일지라도 수 개월 사이에 전세보증금으로 1억원이 넘게 회수된다면 투자금이 한 푼도 들어가지 않는 것과 같을 겁니다. 이런 일은 실제로 자주 볼 수 있는 사례입니다.

경매초보: 아 그런 말이었군요. 그런 투자도 가능하군요. 저도 언젠가 그런 투자를 해 보고 싶습니다. 만일 그런 식의 투자라면 몇 건이라도 투자가 가능할 거 같습니다.

알부자: 맞습니다. 이런 방식을 이용하면 적은 돈으로도 많은 부동산을 매입할 수 있게 됩니다. 너무 당연한 말이지만요. 사실 가장 간단한 논리로는 큰돈이 큰 이익을 남깁니다. 앞서 설명했던 선인선과 악인악과의 원리를 다시 생각해 보세요.

콩을 10개를 얻고 싶다면 어떻게 해야 하나요? 콩 씨앗을 최소 10개에서 10개 이상을 뿌려야 할 겁니다. 그렇지요? 그와 마찬가지로 큰 이익을 얻고 싶다면 큰돈을 투자해야 합니다. 아시겠습니까?

경매초보: 예 알겠습니다. 당연하게도 큰돈이 큰 이익을 벌겠죠. 그런데, 좀 전의 말씀처럼 적은 돈으로도 큰 이익을 남길 수도 있는 거 아니겠습니까?

알부자: 분명 가능합니다. 적은 돈으로 큰 이익을 남기는 사람 그런 사람을 우리가 바로 고수라고 하지 않습니까? 보편적으로는 큰 이익을 벌고 싶다면 큰돈을 투자하면 됩니다. 이런 당연한 이치대로 수익을 올리지 못하는 사람들도 굉장히 많지 않습니까?

큰돈을 투자해서는 매우 작은 이익만을 남기는 사람들도 많습니다. 그러니, 큰돈으로 큰 이익을 남기기만이라도 하는 것이 중요합니다. 이런 기본적인 능력도 안 되면서 적은 돈으로 큰 이익을 남기려고 마음을 먹는 것은 과욕일 겁니다.

실현되기도 어려울 것이고, 자기 직성대로 벌리지 않는다면 차라리 투자를 포기해 버리는 어리석음을 범하게 될지도 모릅니다. 이 말은 거꾸로 이런 의미도 있습니다. 작은 돈을 투자하는 사람이라면 더더욱 욕심을 작게 가져야 한다는 겁니다. 자신의 돈이 적을수록 더 작은 수익률에도 만족해야 합니다. 그런데, 투자할 돈이 적은 사람들은 단번에 인생을 바꾸고 싶어 하는 심리가 더 많습니다.

그러다보니, 당연히 돈이 적은 사람인데도 대박을 노리는 사람들이 많고 1000만원 알기를 우습게 압니다.

경매초보: 그렇군요. 그러니까 적은 돈을 가진 사람이라면 벌고자 하는 수익도 작게 기대하라는 말이군요. 부자마인드 중 만족함을 알라는 것과 일맥상통하는 거 같습니다.