경매초보: 맞습니다. 돈만 되면 어디라도 가야 한다는 그 말씀 새겨듣겠습니다. 장소에 대한 생각은 알겠습니다. 그렇지만, 서울과 수도권이라면 빨리 팔수도 있는데 지방의 경우에는 더 늦어지는 것이 아닐까요? 늦게 팔리면 좀 투자하기가 그런데요.

알부자: 투자를 할 때 판매를 생각하는 것은 자연스런 일입니다. 하지만, 판매를 생각한다는 것은 일단 좋은 물건을 사놓고 나서 생각해도 될 일입니다. 경매초보님은 부동산 투자를 왜 하십니까?

경매초보: 음, 당연히 부자가 되려고 하는 겁니다. 부자가 되려면 한국에서는 부동산이 최고 아닙니까? 대한민국의 부자는 거의 모두 다 부동산 보유량이 많다고 기사를 읽었습니다.

알부자: 맞습니다. 부자는 부동산을 많이 가지고 있고, 부동산에 많은 투자를 합니다. 사람들은 여기까지만 알더군요. 부자는 부동산을 오래 보유할까요? 금방 사고팔까요? 부자라고 불릴 정도 되면 부동산을 금방 팔아치우지 않습니다. 장기적인 시각을 가지고 투자를 합니다. 초보자일수록 금방 사서 팔면 돈을 벌 수 있을 것이라고 생각하더군요. 경매초보님도 그런 생각을 하는 것 아닙니까?

경매초보: 예, 저는 금방 사고팔아야 다음 투자를 할 수 있다고 생각합니다. 저 뿐만 아니라 다른 사람들도 저와 생각이 같을 거 같은데요.

알부자: 경매투자와 뗄 수 없는 것이 있습니다. 그것은 바로 양도소득세입니다. 사람들은 시세차익을 많이 남겨서 투자를 하게 되면 금방 팔아서 현찰로 바꾸려는 기질이 있는 거 같습니다. 만일 그렇게 판매를 해서 다음에 투자를 한다고 하더라도 비슷한 시세차익을 남긴다는 어떤 보장도 없지요?

만약에 5천만원을 벌더라도 1년 안에 판매를 하게 되면 2500만원을 세금으로 내게 됩니다. 그 다음에 바로 이와 비슷한 물건을 잡는다는 조건을 주더라도, 이렇게 사고파는 것을 두어 번 연속함으로써 벌어들이는 소득보다도 오히려 장기간 가지고 있다가 판매를 하게 되면 양도세금은 세금대로 낮아지고, 시간이 가면서 시세도 오르게 되어 이익이 큰 경우가 더 많습니다.

부동산 투자를 하려면 부자들이 하는 부동산 투자법을 배워야 합니다. 그렇죠? 부자들은 기다리는 투자를 합니다.

경매초보: 그렇군요. 그러고 보니 제 주변이나 신문기사에서도 오랫동안 가지고 있는 부동산이 올라서 부자가 된 사례를 많이 듣습니다. 하지만, 왠지 자주해야 부자가 될 거 같아서 좀 조급했었나 봅니다.

알부자님 말씀처럼 투자환경이 매 번 바뀔 텐데 그때마다고수익을 남기고 낙찰 받는 다는 보장은 어디에도 없으니까요. 괜히 몸만 고생하고 일은 많이 하는데, 돈은 얼마 벌지도 못하는 것이 될 것도 같습니다.

알부자: 그렇습니다. 저라고 그런 생각을 해보지 않았을까요? 제가 사고팔았던 수많은 부동산들 중 몇 개는 사고 6개월 이내에 판매를 해보기도 했습니다. 시세차익이 기본적으로 몇 억원은 났기 때문에 세금을 주고도 또 다른 좋은 물건으로 갈아탈 수 있었습니다.

하지만, 불과 몇 년 만에 그만큼 고수익이 나는 물건을 찾아보기 어려워 졌습니다. 그래서, 장기 보유를 목적으로 매입하는 것들도 있습니다. 그렇다고, 반드시 장기투자만이 옳다고 말하는 것은 아니고, 다만 기본 원칙이 장기투자라는 것을 잊어선 안 된다는 겁니다.

경매초보자들이 자주 말하는 빨리 사서 빨리 팔고 나서 다시 재투자를 하고 싶다는 말의 의미는 매우 간단합니다. 그 말을 하는 사람들은 대체로 실제로 사고 판 후 재투자를 하지 않습니다. 다만, 사고 판 후 생활비를 쓸려고 하는 것입니다. 재투자를 염두에 두고 서두르는 사람을 본 적이 없습니다.

사고 팔아봐야 재미를 느끼겠다는 천박한 사고방식 때문입니다. 이것은 마치 주식투자를 하는 습성으로 경매투자를 해보겠다는 것과 마찬가지입니다. 경매투자는 주식과 엄연히 다른데도 말입니다. 사놓으면 어디 도망가지 않는 것이 바로 부동산입니다.

적금통장에 돈을 넣어 두면 굳이 매일 매일 통장 잔고를 찍 어보지 않아도 돈이 가만히 있듯이 부동산도 굳이 매일 조바심을 내지 않더라도 돈으로 바꾸지 않더라도 가만히 있어도 돈은 그대로라는 겁니다. 그런데, 팔고 나서 굳이 세금을 뗀 후 돈으로 바꿔야 직성이 풀린다면 결코 부자로 살 수 없을 겁니다.

경매초보: 장기보유가 좋다는 것이 어느 정도 이해가 됩니다. 오래 가지고 있을 생각으로 매입을 하게 되면 첫째가 마음의 여유를 가질 수 있어서 좋을 거 같습니다. 그런 목적이라면 처음부터 장기간 묻혀도 상관없는 여윳돈을 가지고 투자를 하면 되겠군요. 그리고, 둘째는 처음부터 전망 있는 곳에 투자를 했을 것이니 오래 보유하게 되면 저절로 오르는 것도 한 몫 하겠군요.

그렇다면 궁금한 것이 있습니다. 장기간 투자를 생각해서 진행하려면 나름대로 마음속에 여유가 있어야 할 거 같은데요. 아무나 그렇게 할 수 있는 것은 아니겠지요? 어떤 사람이 여유롭게 투자를 할 수 있을까요? 아니, 그렇게 장기투자를 하려면 어떤 마음가짐을 가져야 할까요?

알부자: 좋은 질문입니다. 확실한 것은 장기투자를 해야만 부자가 된다는 것을 명심하세요. 그런데, 이렇게 확실한 것도 누구에게는 쉽고 누구에게는 매우 어렵습니다. 예를 들어 담배가 좋지 않으니 끊으라고 한다면 누구는 쉽게 끊을 것이고 누구는 끊으려고 매 년 계획만 세우다가 결국엔 못 끊을 겁니다. 하지만, 이 두 사람 모두 다 담배를 끊는 것이 좋은 일이라는 것에는 동감할 겁니다. 다만, 스스로 못 따라할 뿐인 것이죠.

이와 마찬가지로 장기투자가 좋다는 것을 알더라도 자신의 입장이나 생각에 따라서 못하기도 하는 겁니다. 그렇다면 어떤 사람은 손쉽게 장기투자를 할 수 있을까요?

바로 부자는 그렇게 합니다. 부자는 여러 곳에 부동산을 사놓습니다. 그리고, 부지런히 사느라고 생활이 바쁩니다. 이 것저것 할 일도 많고 처리해야 할 일도 많습니다. 부동산 한 개만 바라보고 살진 않습니다. 그래서, 한 물건의 향방이 그다지 관심을 끌지 못합니다.

하지만, 이제 초보 부동산 투자자의 경우에는 달리 할 일도 없고 관심을 다른 곳에 돌릴 만큼 바쁘지도 않습니다. 여러 물건을 사놓지도 않은 상태에서 딱 한 개나 두어 개의 부동산만을 가지고 있을 뿐입니다. 가진 돈이 적다보니 많은 투자를 할 수 없겠죠. 그러니, 온통 사놓은 물건의 처리에 관심이 쏠리는 겁니다. 그래서 초조해지게 되고, 안절부절못하게 되는 것이죠.

이런 원리 때문에 부자는 더더욱 부자가 되고, 가난한 사람은 뭘 해도 부자가 되질 못하는 겁니다.

경매초보: 그렇군요. 역시 부자는 계속 부자로 살 수밖에 없는 것이고, 가난한 사람은 계속 가난해질 수밖에 없는 환경이군요. 그런데, 알부자님 말씀이 가난한 사람도 경매투자를 지속적으로 하게 되면 부자로 살 수 있다고 했습니다. 즉, 가난한 사람이 부자가 되려고 경매를 선택했는데 왜 부자가 경매투자를 하기에 더 쉽다는 것인가요? 가난한 사람은 부자가 되는 것을 포기해야 하는 건가요?

알부자: 생각이 혼동될 만합니다. 우리 옛 말에 소도 비빌 언덕이 있어야 한다고 하지요? 개천에서 용 난다는 말도 있습니다. 이 말은 환경이 불리한 상황에서도 성공하는 사람이 있다는 말을 나타내는 것입니다. 짐승도 환경적인 요소가 중요한데 하물며 사람이겠습니까?

처음부터 가진 돈이 적다면 부자보다는 투자환경면에서 불리합니다. 하지만, 생각하는 바는 따라가면 되는 겁니다. 즉, 돈은 적어도 부자들이 환경적인 이점으로 인해서 좀 더 느긋해 지기 때문에 가난한 사람보다 더 투자를 쉽게 성공한다면 현재 돈이 많지 않은 경매투자자들은 그 마음 즉 느긋해 지는 마음 정도는 따라하려고 노력할 수는 있지 않겠어요?

경매초보: 아, 그렇습니다. 투자환경이 차이가 나서 생기는 상황은 어쩔 수 없더라도 마음의 느긋함은 일부러라도 노력해 볼 수는 있을 거 같습니다. 그렇게 해야만 부자가 된다면 장기투자를 하려고 마음을 바꾸면 될 거 같습니다.

알부자: 정답입니다. 앞전에 겸손해라고 말한 적이 있을 겁니다. 초보자일수록 겸손하지 않습니다. 검증되지 않은 고집만을 피울 뿐입니다. 겸손만 하더라도 얻을 것이 무지 많다는 것을 잊지 마세요. 모르면 따라하면 됩니다.

경매초보: 장기투자에 대해서 필요성과 당위성을 충분히 이해할 수 있겠습니다. 그런데, 한편으로는 이런 의문도 생깁니다. 만일 장기투자를 한다면 써보지도 못하고 죽을 경우엔 너무 억울 하지 않을까요? 돈을 버는 것도 중요하지만, 쓰지 못할 바에는 장기투자를 하지 말아야 하는 거 아닐까요? 차라리 단기투자를 하며 쓰고 사는 것이 더 나을 것도 같은데요.

알부자: 하하. 그런 생각을 할 줄 알고 있었습니다. 경매투자를 하는 이유는 부자가 되기 위해섭니다. 부자가 되기 위해서는 종자돈을 만들어야 합니다. 직장인이 아무리 억대 연봉을 받더라도 부자가 되지 못하는 것은 돈이 쌓이지 않아섭니다.

그날그날 벌어서 먹고 사는 방식은 부자완 거리가 먼 것입니다. 종자돈을 만들기 위해서는 투자를 장기적으로 해서 목돈을 만들어야 합니다. 단기간에 사고파는 방식으로는 부자가 될 수 없습니다. 다시 정리하자면 장기투자를 하는 이유는 종자돈을 만들기 위함이라는 사실을 잊지 마세요.

내가 죽으면 말짱 도루묵이니 돈을 쓰고 죽어야지 단지 더 벌기 위해서 장기투자를 하는 것은 탐탁하지 않다는 건데요. 이 말은 잘못입니다. 이 세상에 자신의 재산을 죽기 전에 써보는 사람이 몇이나 될까요? 장기투자를 하지 않고 단기투자를 하면 죽기 전에 재산을 써보게 되나요? 죽는 것은 스스로 조절이 불가능한 일이니 죽기 전에 써봐야지 무슨 장기투자냐? 라는 말은 부자가 되기 싫다는 생각과 같은 겁니다.

재산을 모으는 행위는 스스로 쓰기 위해서이기도 하지만, 자신의 노력의 결실이라는 점에서 성취감도 있을 겁니다. 그리고, 후손에게 물려주는 목적일수도 있고 사회에 공헌하기 위한 목적일 수도 있겠죠. 돈을 모은다는 것이 단지 자신의 이익만을 위해서라는 것은 잘못된 생각입니다.

죽기 전에 쓰고 싶다는 것은 그 부동산 재산 이외에는 다른 수입원도 없고 설령 수입원이 있더라도 변변치 않다는 말과 같습니다. 즉, 물질적인 부자도 아닌데다가 심리적인 부자도 아니라는 것을 반증하는 겁니다.

그러니, 명심하세요. 장기투자가 투자의 원칙이라는 점을요.