경매초보: 그럴 거 같습니다. 궁금한 것이 있습니다. 아까 말씀이 경매고수가 되기 위해서 공부해야 하는 과목은 3가지라고 했습니다. 그러면 그 3가지를 키우기 위해서 구체적으로 배우는 것들이 있을 텐데요. 권리분석 공부야 그저 책을 위주로 보면 되겠지만요, 사실 실무는 직접 투자를 하지 않는 한 배우기 어렵지 않습니까? 실무를 배우려고 많은 교육기관에서 현장체험이다 법원견학이다 다양한 프로그램들이 있는 거 같습니다.

그런 과정을 거치면 실무를 어느 정도까지 배울 수 있을까요?

알부자: 현장체험이라면 저도 교육을 하고 있습니다. 가끔 법원에 가보면 어느 학원소속인지 사람들이 나와서 실제 입찰을 해보기도 하고 법원분위기를 익히는 것을 볼 수 있습니다. 쓸데없는 겁을 내는 사람들이 많아서 그런 교육과정을 두는 것은 이해가 됩니다. 괜히 법원에 가기만 해도 스트레스를 받는 사람들에겐 법원견학을 통해서 마음속에 두려움을 극복케 하는 것도 좋겠습니다.

그러나, 그 이외에는 전혀 얻을 것이 없습니다. 경매 전 과정이 얼마나 넓고 다양한데 겨우 법원 입찰 현장을 살펴보는 것이 얼마나 도움이 되겠습니까? 그냥 한두 번 정도는 시간 남으면 해도 괜찮다고 할 수 있겠습니다. 그러나, 지속적으로 다니는 것은 하지 말 것을 조언합니다.

그리고, 현장을 조사하러 다니기만 하는 사람도 있습니다. 사실 실제로 입찰을 하더라도 물건지 현장을 다니는 것은 작은 부분에 속합니다. 경매투자는 머리로 하는 것이지 몸으로 하는 것이 아니기 때문이죠. 입찰에 필요한 정보의 90%는 이미 책상머리에서 다 해결할 수 있습니다.

그렇기 때문에, 현장조사를 많이 다녀봤자 더 배울 것은 없는 셈이죠. 그렇다고 다니지 말라는 것은 아니니 현명하게 이해하세요. 보통 임장활동과 법원견학을 실제보다 훨씬 더과장하는 사람들이 있습니다. 그것은 경매투자를 해 보지 않아서 그런 교육을 하는 것이라고 생각하면 됩니다.

경매초보: 그런가요? 저는 실제로 임장활동을 많이 할수록 배울 것이 많다고만 생각을 했는데요. 또 그렇지 만도 않군요.

알부자: 그렇습니다. 임장활동은 경매실무의 5분의 1도 되지 않을 수 있습니다. 생각해 보세요. 임장활동 못하는 경매투자자들이 있습니까? 아무나 다하는 임장활동을 더 해 본들 어떤 깊이가 있겠어요? 더 중요한 것은 수집된 자료를 분석해내는 능력 그리고, 그 분석결과를 통해서 얼마 정도를 입찰가로 쓸 것인가를 결정하는 능력이 백배 천배 더 중요합니다.

경매초보: 알겠습니다. 저는 현장에 다닌다고 하면 왠지 더 기분이 좋아지고, 뭘 더 배우는 거 같아서 들뜨곤 했는데 그렇지만도 않군요. 그럼 금방 말씀하신 경매실무를 배우려면 어떤 방법이 있을까요?

알부자: 경매실무란 것이 어떻게 따로 있겠습니까? 그냥 경매투자인데, 사람들이 하도 권리분석과 그것이 아닌 것으로 나누는습성 때문에 불필요하게 경매실무라는 말이 나온 겁니다. 경매실무를 어떻게 해라는 책자를 본 적이 있습니까? 없을 겁니다. 조만간 경매실무를 까발려주는 책자를 준비 중입니다. 경매실무는 배우고자 한다면 직접 해보든가, 경매고수에게 트레이닝을 받든가? 두 가지 방법 외에는 없습니다.

경매초보: 그렇다면 어떤 것이 경매실무입니까?

알부자: 우선 생각해 보세요. 경매실무라면 권리분석을 제외한 모든 것이라고 보는 것이 옳습니다. 그러므로, 경매물건을 검색하는 것도 실무입니다. 시세를 조사하는 것도 실무고, 관련 공적인 서류를 떼는 것도 실무고, 동사무소에서 세대원 열람을 하는 것도 실무입니다. 법원에서 입찰서류를 작성하는 것도 실무고, 필요서류가 무엇인지 아는 것도 실무고, 명도하는 것도 실무입니다. 물건을 수리하는 것도 실무이고, 대출서류를 작성하는 것도 실무죠.

그 외에도 무지 많습니다. 경매실무는 동일한 작업을 하더라도 [누가]하느냐에 따라서 그 결과가 달라집니다. 그러니 한 가지를 수십 번 수백 번 반복을 하면서 터득해 나가야 할 겁니다.

그래서, 스승이 매우 중요합니다. 그냥 저냥 몇 억 정도만 벌면 족하다는 생각이면 대충 혼자서 해도 가능할 지도 모르겠습니다. 하지만, 그 이상의 큰돈을 벌고자 한다면 반드시 고수를 찾아서 배워야 합니다. 물론, 홀로 뛰어난 사람도 가끔 아주 가끔 있겠지만요.

앞서 언급했던 부자마인드와 부동산 가치를 평가하는 눈은 경매실무를 배워가는 과정에서 터득되는 것입니다. 나홀로는 터득이 사실상 불가능합니다.

경매초보: 그렇다면 어떻게 경매고수를 찾으면 될까요?

알부자: 하하 그 점이 문제입니다. 그래서 돈은 팔자에 달렸다는 것이죠. 잘 해보겠다고 사업을 시작했다가 딱 맘에 드는 사람을 만나서 사기를 당하는 경우가 많습니다. 제 눈에 안경이라서 제정신이 아닐 때는 사기꾼도 좋은 스승처럼 보일 테니까요. 경매고수라고 이마에 써 붙이고 다니는 것도 아니고요.

그럼 어떻게 경매고수를 찾아서 배우느냐?

사실 매우 간단합니다. 경매초보님이 금방 배운 것처럼 올바른 경매공부방법대로 따라 해보세요. 제일 첫 목표는 스스로 고수가 되고자 노력을 하는 겁니다. 스스로 의기를 높이고 정신을 깨끗이 하면 올바른 스승이 보일 겁니다.

경매초보: 아.. 무슨 도를 닦는 말씀 같아서 이해가 잘 되지 않습니다. 어떻게 제가 열심히 하기만 하면 경매고수를 만나게 된다는 말씀인가요?

알부자: 간단한 이치입니다. 경매초보님의 몸에 온갖 오물을 발라서 냄새가 진동을 한다고 생각해 보세요. 그러면, 깨끗함을 즐기는 사람이 경매초보님 근처에는 오질 않으려고 할 겁니다. 어디를 가도 사람들이 피하겠죠. 그런데, 누가 접근을 하나요? 같이 오물을 뒤집어 쓴 사람만이 경매초보님 근처에 모일 겁니다.

즉, 경매초보님이 우선 제대로 공부를 하면 사기꾼이나 제대로 공부를 하지 않는 사람들이 스스로 알아서 경매초보님을 기피할 겁니다. 또한 경매고수가 누군가를 마음에 들어 하며 뭔가 하나라도 알려주고자 한다면 당연히 오물을 뒤집어 쓴 하수보다는 스스로 노력하는 사람에게 가르쳐주지 않겠어요? 확률 상 또는 선인선과의 원리 상 매우 당연한 결과일 겁니다.