상가 현장조사에서 체득한 실전 경매

2026년 두 번째 세미나이자 스파레쥬 5차 세미나. 시간이 너무 빨리 지나가 멈추고 싶을 정도입니다.

유사 평수가 없을 때의 시세 비교
오전에는 시세조사한 입찰 예정 물건에 대해 대표님과 상담했습니다. 입찰하려는 빌라와 비슷한 평수가 없어 애먹었다고 말씀드리니, 유사 평수가 없으면 더 큰 평수와 더 작은 평수의 시세를 조사해 비교 분석하는 법을 자세히 알려 주셔서 "아하, 이거구나" 싶었습니다. 물건을 좀 더 폭넓게 볼 필요성, 이번 입찰 때 고려할 점과 마음가짐까지 살펴 주셔서 따뜻한 마음이 느껴졌습니다.

처음 해 본 상가 현장조사
오후에는 검색하다 궁금했던 신도림역 상가를 동기들과 직접 찾아갔습니다. 상가 현장조사는 처음이라 두려움도 있었지만, 곽승지 팀장님과 함께 가니 든든했습니다. 부동산에서 어떻게 질문할지, 체납관리비는 어떻게 알아낼지, 상가 임차인들에게 무엇을 물을지, 그리고 답변에 대한 피드백까지 현장에서 바로 들을 수 있어 도움이 많이 되었습니다.

왜 두 번이나 낙찰되었는데 두 번 모두 미납되었을까? 사진과 달리 현장은 영업을 하지 않은 지 3년이나 된 상태였습니다. 그 건물의 상가 중개는 지하의 부동산 한 곳이 독점하고 있었고, 한 호수가 3평 남짓인데 관리비가 25만원이라 두 호수를 합치면 50만원, 그래서 체납관리비가 약 2천만원 정도 된다는 것도 알게 되었습니다.

모두 부동산, 건물 관리단, 상가 임차인 인터뷰로 알아낸 내용이지만, 질문하고 답을 들은 뒤 꼬리 질문으로 다시 답을 얻는 건 쉽지 않았습니다. 오픈상가라 질문하기 어색했고, 시나리오를 머릿속에 넣고 이야기했지만 표정 연기가 서툴러 전화보다 어렵게 느껴졌습니다. 그래서 강의 내용이 떠올랐습니다. 전화 시세조사를 많이 해야 현장에서도 자유자재로 이야기를 이어 갈 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

이번 세미나에서도 많은 것을 얻어 갑니다. 대표님, 팀장님 감사합니다.