현장에서 답을 얻어.. 수익률 좋은 오피스텔 낙찰받았습니다!

저는 올해 낙찰받았던 오피스텔 건에 관한 경험담을 소개해 드리겠습니다.

올 초, 법인 설립을 준비하면서, 법인 주소지로 사용할 물건을 오피스텔 위주로 검색하였으며, 

용인 소재의 저렴한 오피스텔 2~3건(아래, 이미지 참조)을 관심물건으로 담아 둔 게 있었습니다.

당시 최저가가 1,500~2,000만원 정도(감정가는 6500만원)였던 해당 오피스텔들은 꽤 매력적으로 보였고,

그거 두어 개 낙찰을 받아,,, 하나는 내가 사용(법인 주소지로도 활용…)하고 

나머지는 임차 놓아야 겠다(여의치 않으면 에어비앤비 숙박으로 써도 되겠다는…)는 생각으로 

눈여겨보며 관심을 이어가고 있었죠. 

하지만, 대출없이 진행(상담사와 상의해 본 결과,,,)해야 하는 부담감이 있었습니다.

딱히 시세 조사랄 게 없어서 그냥 구경삼아 임장하는 것으로 80~90% 정도 마음을 정했고,,, 

입찰일이 점차 다가오자… 낙찰가 쓰는 고민과 함께, 그제서야 오피스텔 2건에 5,000만원 

가량 들어가겠구나(대출없이 진행해야 하므로~) 하는 현실적 투자 비용에 눈이 뜨였고,,, 

"잠깐만,,, 이건 좀!!"하는 생각이 들더군요. 여러 번의 유찰로 저렴해 진 상태고,,, 

“저렴한 오피스텔 2건 매입 가능하다”는데 매몰돼 있었던 거죠~ 

실투자금이 오천이나 들어가는데,,,, 내 주머니에서 5,000만원 나가는 거에 무감각해 져 있었습니다. 

사실, 투자금 오천이면, 2억5천(대출 80% 기준) 언저리 물건들까지 범위를 넓힐 수 있는 만큼 

선택의 폭이 넓은데… “지금 뭐하는 거지?”하는 생각(물론, 이자 비용을 고려하긴 해야지만,,,,)으로 마음을 고쳐먹게 되었습니다.   

그리고, 그간 관심물건으로 담아 두었던 건들을 하나하나 다시금 들여다 보았고, 

안성 공도읍 소재의 [2020타경1798]건으로 눈을 돌리게 되었죠~

22평의 안성 공도읍 소재 오피스텔은 아래 물건 명세서에 나와 있는 바 대로, 

감정가 1억7,000만원, 최저가 8,330만원의 주거용으로 쓰는 물건이었습니다.

투자금은 위 오피스텔 건의 절반이면 되었고 그마저도 대부분 회수될 가능성이 높았으며, 

안성의 공도읍은 최근 각종 개발호재들(서울~세종고속도로, 평택~ 부발선 (공도역), 각종 산업단지 등)은 물론, 

인근 10분 거리에 스타필드(신세계)가 있어 임대와 매매 수요가 충분해 보이는 지역입니다.  

입찰일은 돌아오는 월요일이었고, 금요일 오전에 마음을 고쳐 먹은 상황… (더 유찰될 거 같지는 않고 ~)

일단, 가조사로 대강의 시세 파악은 하고 있던 물건이며, 물건지 인근의 부동산 몇 곳을 통해, 

오피스텔의 거래시세가 가조사된 시세와 큰 차이없는 걸 확인했습니다. 

그리고, 다음날(토요일) 오전, 집에서 멀지 않은 안성 공도읍(차로 40분 소요)으로 차를 몰고 바로 임장을 하였습니다. 

현황 상 소유자 겸 채무자가 점유 사용하고 있었고, 문앞의 소유자 이름으로 

배송되어 있는 택배물로 그것을 확인 할 수 있었습니다. 

그리고 집으로 돌아와 임장 때 촬영해 두었던 택배물(구매 고객정보)의 채무자 전화번호로 곧바로 전화를 하였습니다. 

채무자와의 통화로 확인할 수 있었던 건, 해당 오피스텔이 주거용으로 별다른 불편함 없고 

물 새거나 수리가 필요없는 깨끗한 상태라는 점, 그리고 채무자가 임차계약 맺고 계속 살고 싶어한다는 점 등… 

물건 입찰을 준비하는 사람에게는 꽤 중요한 정보들이었고, 명도가 필요없는 물건이었습니다.

시세조사와 물건상태가 파악되었으니, 이제 남은 건 낙찰가 결정!!

애초, 낙찰가는 1억 넘기지 않고 최대한 1억 가까이 쓰는 것으로 계획했으나, 

입찰 전 채무자와의 통화를 통해, 안개가 걷히고 정확한 물건 파악(예: 명도에 들어가는 비용 없음, 별도의 수리비 없음(도배/장판 X))이 

이루어지다 보니, 이 물건을 꼭 잡아야 겠다는 생각으로, 최저가에 2,500 만원을 더 써서 

1억을 훌쩍 넘기는 자신감있는 베팅이 가능해 졌습니다. 물론, 낙찰에 성공하는 결과로도 이어졌고요~

이후, 잔금치르고, 한달 내에 그 채무자와 임대계약을 했으니, 입찰일로부터 석달이 채 안 걸려 

경매의 모든 절차가 종결되었습니다. 3개월이라는 짧은 기간으로 1,000만원 좀 넘는 투자금 들여서, 

매월 30만원 가량의 월세 수익을 주는 "감정가 1억7,000만원짜리 오피스텔"을 손쉽게 얻을 수 있었습니다.

<투자내역과 수익>

-낙찰금: 108,890,000원

-대출: 85% (이율: 연3.2%)

-월 대출이자: 245,000원 

-총 투자금: 2,180만원(인테리어비용: 0원, 명도비용: 0원)

-임대 월세 55만원 (보증금 1,000만원)

-------------------------------------------------------------------

-실투자금: 1,180 만원

-월수익금: 305,000원

-연 수익률: 31%